土增清算地下配套大坑：公共配套、人防、地下车库成本到底怎么扣？

一、关于公共设施(全国口径+新疆口径）

[实务导读】

房地产项目配套公共设施的成本扣除，是土地增值税清算实务高频争议点。国税发〔2006)187号确立全国通用处理框架，新疆2025年第2号公告进一步细化本地执行口径，尤其对“产权归全体业主所有”给出明确可落地举证资料清单。本文对比全国政策与新疆地方口径，辨析扣除条件、举证资料与实务风险，为新疆房地产企业清算申报提供参考。

[国税发原文】

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

政策依据:国税发[2006]187号第四条第三款，自2007年2月1日起执行

【新疆地方政策原文】

纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:

(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

1.县级以上人民政府及其相关部门出具的文件中规定或经人民法院确认归全体业主所有的;

4.已移交给业主委员会的;

2.在不动产登记系统中登记或备案记载为全体业主所有的;

3.经住建部门备案的商品房买卖合同中注明归全体业主所有的;

5.业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人提供行政主管部门书面证明归全体业主所有的。(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

(三)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。政策依据:新疆2025年第2号公告第九条，2025年7月9日起施行

【国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局解读】(二)公共设施移交给业主委员会应如何把握

纳税人存在《公告》第九条第一项第四目规定情形的，应提供业主委员会接收有关公共设施的书面文件。例如:经公证部门公证的移交全体业主(业主委员会)所有的书面证明资料，以及通过所在地市级或市级以上具有国家统一刊号公开发行的报纸、新闻媒体发布的公告。

(三)公共设施有偿转让应如何理解:

《公告》第九条第三项所称的"建成后有偿转让"是指，已根据《中华人民共和国民法典》相关规定，办理不动产物权转移“手续，并收取合理对价的。解读依据:国家税务,总局新疆维吾尔自治区税务局解读新疆2025年第2号公告

[实务解读】

全国层面国税发(2006)187号确立三类处理逻辑:产权归全体业主、无偿移交用于非营利公共事业，对应的成本费用允许土地增值税扣除;发生有偿转让的，确认应税收入同时准予扣除对应成本费用。但全国文件只明确处理原则，没有规定归全体业主的证据资料，实务中企业经常因无法举证发生成本被纳税调减的风险。

新疆2025年2号公告完全承接全国政策框架，最大变化就是细化五类可以证明“产权归全体业主所有”的证据，满足五类当中任意一项，即可达到扣除条件，专门解决项目早期业委会尚未成立，无法完成移交的现实业务痛点。需要注意，仅宣传资料、口头约定，不属于政策认可的证据，不能作为成本扣除依据。

针对移交业委会的情形，官方解读进一步明确取证要求，除移交书面材料外，可配套公证资料、公开发行报纸公告强化证据链，清算申报时需要完整留存备查。对于有偿转让，必须同时满足不动产物权转移+收取合理对价两个条件，仅对外出租公共配套，不发生产权过户，不属于有偿转让，不确认转让收入，该部分配套成本也不得在土增清算扣除。无偿移交的核心要件，接收主体必须是政府或者公用事业单位，用途限定非营利社会公共事业，如果接收方后续将配套设施用于经营盈利，则不满足成本扣除条件。实务当中变电站、热力站这类能源配套同样属于政策列举的公共设施范围，如果开发企业自持自用不归属全体业主、也不做无偿移交，该配套对应的成本不允许土地增值税清算扣除。

实务风险提示:

1、企业不能仅凭规划方案、售楼宣传材料主张产权归全体业主，新疆清算必须落实到公告列明的5类书面证据之一，缺少资料会直接面临配套成本不予扣除风险。

2、业委会未成立项目，不要直接以未移交作为理由放弃扣除，可向主管部门申请出具书面证明，完成举证。

3、无偿移交不能只看规划为公共配套，必须留存完整移交手续，无移交资料，税务机关可以不予认可扣除。

4、区分出租和有偿转让，出租不触发转让收入，配套成本不得扣除，不能参照有偿转让条款处理。

5、公共配套成本扣除，要区分自持自用场景，企业自持运营的变电站、会所等，不在可扣除情形之内。

二、关于人防设施(新疆口径)

[实务导读】

人防设施是房地产项目特殊的地下配套，土地增值税清算中其建造成本能否扣除、人防改建车位如何计税，一直是实务高频争议点。新疆2025年第2号公告第十条专门针对人防设施明确土增处理规则，区分人防接收、无偿移交、归全体业主、缴纳易地建设费、人防改车位等多种场景，同时配套官方解读明确举证与验收判定标准，解决新疆地区人防设施清算口径模糊、税企争议突出的问题。

【新疆地方政策原文】

纳税人依法配建并验收合格的人防设施，建成后由行政主管部门接收的，人防设施建造支出允许扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，人防设施建造支出允许扣除;建成后全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的，人防设施建造支出允许扣除。纳税人未按规定建造人防设施，但缴纳人防工程易地建设费并取得合法有效凭证的，允许扣除。

纳税人转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。政策依据:新疆2025年第2号公告第十条，2025年7月9日起施行

【国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局解读】

(四)人防设施建造支出允许扣除的情形应如何把握

1.人防设施的验收合格以取得《人防工程验收合格证》(人防竣工验收备案登记表)为标准。

2.纳税人提交全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益证明资料的，税务机关应予认可，相应的成本、费用准予扣除。例如:提供经公证部门公证的移交全体业主(业主委员会)所有的书面证明资料，以及通过所在地市级或市级以上具有国家统一刊号公开发行的报纸、新闻媒体发布的公告。公告应写明相关人防设施面积等详情，并明确收益归项目全体业主所有，成立项目业主委员会的，应由项目业主委员会办理接收;项目业主委员会未成立的，由物业管理公司代为办理接收和使用管理。

【实务解读】

本条政策把人防设施成本可扣除划分成三类情形：人防设施验收合格被行政主管部门接收、无偿移交政府及公用事业单位用于非营利公共事业、由全体业主实际占有使用收益，满足任一情形，人防建造成本可以在土地增值税清算扣除。人防设施扣除有前置硬性条件，必须依法配建并且取得人防工程验收合格证，验收不合格的人防设施，不能适用上述扣除规则。

企业没有实际配建人防工程，按照规定缴纳人防易地建设费，只要取得合法凭证，这笔缴费支出同样可以扣除，不需要实际建造实物人防工程。

针对人防改建车位、车库，政策做了明确的特殊处理：仅仅转让使用权或是企业自用，不确认清算收入，同时对应的建造成本、费用、土地成本一律不得扣除。该规则核心逻辑：人防地下设施本身不发生物权转移，只有使用权流转，不属于土增税应税转让行为，收入不确认，成本也不得配比扣除。

官方解读进一步明确，证明人防归全体业主占有收益，需要完备证据链，可以采取公证移交资料、市级以上正规报刊发布公告的方式留存资料；业委会未成立的，可由物业公司代为接收管理，以此作为成本扣除的佐证材料。

实务风险提示：

1、人防成本扣除的首要前提是人防验收合格，仅有规划配建指标，拿不到《人防工程验收合格证》，即便做移交，建造成本依旧存在不予扣除风险。

2、人防归全体业主使用收益不能仅凭口头约定、售楼宣传，必须留存公证文件、报刊公告等政策认可的证据材料，清算时提交备查。

3、人防易地建设费必须取得合法有效票据，无合规凭证不得扣除。

4、人防改造车位只租不卖、转让永久使用权，不能参照有偿转让不动产处理，不得确认收入，同时对应的人防成本不能扣除，实务中不能人为拆分一部分成本进行扣除。

5、区分普通地下车库与人防地下车库，人防改建车位不参与土地成本分摊，不要错误分摊土地出让金。

6、业委会尚未成立项目，由物业公司代为接收管理，需要把公告、代管资料完整留存，避免清算举证不足。

三、关于其他地下设施（新疆口径）

【实务导读】

房地产项目除人防工程之外的地下设施，包含普通地下车库、储藏室等，土地增值税清算中，所有权转让、使用权转让、自用三类情形处理差异巨大，实务极易混淆。新疆2025年第2号公告第十一条对非人防地下设施作出专门规定，清晰划分转让所有权、仅转让使用权或自用的不同清算处理规则，厘清地下设施收入确认、成本费用及土地成本分摊边界，解决新疆地区地下配套清算口径模糊的问题。

【新疆地方政策原文】

纳税人利用地下空间开发建设的除人防工程以外的其他设施（如储藏室、车库等）按以下原则处理：转让所有权的，按其他类型房地产清算。确认收入，扣除相应的成本、费用，分摊取得土地使用权所支付的金额。转让使用权或自用的，不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

政策依据：新疆2025年第2号公告第十一条，2025年7月9日起施行

【实务解读】

本条规范对象为人防工程以外的普通地下空间设施，常见为普通地下车库、地下储藏室，将业务分为转让所有权、转让使用权或自用两类互斥情形。

转让所有权的情形，按照其他类型房地产开展土地增值税清算，完整执行应税规则，确认转让收入，对应建造的成本、费用准予扣除，同时需要分摊土地使用权支付金额。该处理的前提是完成不动产物权转移，实现所有权的转移。

若仅转让使用权，例如长期出租、销售永久使用权，或是开发企业自持自用，政策明确不确认土地增值税应税收入，与之匹配的成本、费用不得扣除，同时也不参与土地成本的分摊。本规则与人防改建车位的处理逻辑保持口径一致。

实务风险提示：

1、注意区分普通地下设施与人防地下设施，二者分属公告不同条款，不要混淆政策适用。人防设施看第十条，普通非人防地下车库、储藏室适用本第十一条。

2、不能把使用权转让等同于所有权转让。仅签订使用权转让协议，没有办理所有权过户，不得确认应税收入，也不得扣除成本、分摊土地成本，不能参照所有权转让进行清算处理。

3、项目清算时，需要做好地下设施业务类型区分，对所有权转让、使用权转让、自用的地下车库、储藏室分别归集，避免错误分摊地下设施对应的土地成本。

4、实务中部分项目地下车库一部分办理产权对外售卖所有权，一部分对外出租使用权，同一地下设施要按照建筑面积法拆分不同业务分别处理，不可统一套用某一种清算口径。

5、仅规划建设地下设施，但既不对外转让所有权，也不移交全体业主，企业自持自用，对应的成本费用不得在土增清算扣除。

文章来源：梁好财税工作室