土地增值税清算干货17｜西安土增：施工水电费、临时用水用电清算扣除口径
在西安房地产项目土增清算实务中，施工临水临电、项目施工水电费是高频争议点。很多房企财务把施工水电费直接计入开发成本，但清算时经常被税务机关做调减处理。
水电费归属、承担主体、归集科目、是否可以享受加计扣除、甲供水电如何分摊，没有统一的通俗解读，不少企业踩坑。本文结合西安本地清算执行口径，梳理完整实操要点。
一、先分清两类水电：施工临水临电 & 项目正式水电
1. 临时用水用电（临水临电）
项目开工前期，施工单位进场，还未接通市政正式水电，开发商搭建临时配电、临时供水设施产生的水电，用于施工建设。
包含：施工围挡配电、工地临时水泵、施工机具用电、施工人员临时生活用水用电。
2. 正式市政水电
项目竣工后小区正式供水供电，属于开发间接费/配套设施，不属于施工阶段水电费。
??重点区分：施工阶段的临水临电，是为建造商品房发生；小区交付后的业主水电，不得计入土增开发成本。
二、核心问题1：施工水电费到底由谁承担？
实务中西安项目存在两种模式：
模式1：甲方（房企）承担施工水电费
房企直接缴纳工地施工水电费用，取得水电发票，账务计入开发成本?建筑安装工程费/开发间接费。
?西安清算口径：属于项目开发必要支出，可计入土地增值税扣除项目。
模式2：施工单位承担施工水电费
施工合同约定，施工方自行承担工地水电，甲方不承担该部分费用。
?房企账面不能列支该部分水电费，不得作为土增扣除。
实务坑点：很多房企代施工单位垫付水电费，后续从工程款扣回。垫付后扣回的水电费，不能重复计入成本扣除。
三、核心问题2：甲供水电，能不能享受20%加计扣除？
陕西土增政策：房地产开发企业开发的商品房，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
1. 房企实际承担、真实发生的施工临水临电费用，属于房地产开发成本范畴，符合条件可以参与20%加计扣除。
2. 注意：水电费发票抬头必须为房企；如果水电发票开给施工单位，房企只是代为垫付，不能作为房企土增扣除凭证。
实务提醒：部分项目，水务、电力公司只能开具给施工方。此时需要完善合同、代付协议、工程款扣款台账，佐证业务真实性，西安税务对这类资料审核较为严格。
四、核心问题3：公摊水电怎么归集分摊？
工地除了施工生产用电，还会产生工地办公、管理人员生活、临时宿舍用水用电，属于开发间接费。
1. 生产施工用水用电：归入建筑安装工程费；
2. 工地现场管理、临时办公生活水电：归入开发间接费用；
3. 两者都属于土增可扣除的开发成本，按照项目建筑面积分摊。
?不可扣除情形：
- 房企总部办公室水电费，不得计入项目开发成本；
- 售楼处、样板间的水电，属于销售费用，不参与土增加计扣除。
五、西安清算高频调减风险点
1. 混淆施工水电与后期小区物业水电：把交付之后小区物业的水电费计入开发成本，清算直接调减。
2. 垫付水电费未做工程款扣回：房企代施工方付水电费，没有在工程结算款中扣回，重复列支成本。
3. 发票主体不合规：水电发票抬头是施工单位，房企直接入账扣除，无完整佐证资料。
4. 把销售部门、售楼处水电费混入开发成本，这部分只能作为销售费用，不能加计扣除。
六、实操建议
1. 施工合同明确约定施工水电费承担主体，写清甲供水电的结算方式；
2. 做好水电费台账：区分生产施工、现场管理、售楼处样板间、总部办公四类水电；
3. 代付水电的，留存代付协议、付款凭证、工程结算扣款记录；
4. 清算前做内部自查：剔除不属于项目开发的水电支出，避免清算被纳税调增。
文章来源：陕西君之合税务师事务所
