关于以前年度销售的房屋退还部分房款的税务问题
我公司是房开企业，有一个项目在去年已经完成了土地增值税清算，已经出具清算结论和补交土地增值税了。今年发生了以前年度销售的房屋退还部分房款（以前销售价格过高，双方协商一致退部分房款），请问老师：以前年度开具的增值税发票需要收回红冲再开具正确的蓝字发票吗？增值税、土地增值税、企业所得税分别如何处理？
专家回复
如果已经办理了房屋产权证，则退款行为不涉及发票的重新开具，也不涉及增值税、土地增值税、企业所得税的退税。 如果未办理房屋产权证，则需要将原来开具的增值税发票收回，然后按照原税率开具红字发票；再重新按原税率开具增值税蓝字发票。同时在开具红字发票的次月，填入《增值税纳税申报表附列资料（一）》的第4行“9%税率的服务、不动产和无形资产”开具增值税发票的对应列次。
清算后再转让房地产的土增税处理如下：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。根据上述规定，开具红字发票后重新开具蓝字发票的行为若不能提供相关的税收法规及以前销售价格过高的充足依据，涉及的土地增值税不能办理退税。
企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。所以，您企业是在今年开具的红字发票，应冲减今年的销售收入，不影响上年度的汇算清缴。
政策依据 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）： 八、 清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）： 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）： 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 （五）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。
文章来源：蜀阳咨询
