地产增值税实务十问十答
Q1、房地产企业受让土地后设立项目公司开发，母公司支付的土地价款，项目公司能否抵扣？
A1：核心看“股权锁定”条件，依据财政部税务总局2026年第10号公告，项目公司可扣除母公司支付土地价款的唯一前提是：项目公司存续期间的全部股权，需由受让土地的房地产开发企业持有。
Q2：房地产企业支付的拆迁补偿费用，能否从销售额中差额扣除？ A2：需区分补偿形式，实施条例及2026年第10号公告明确规定：仅受让土地时，向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除；原政策中未限定补偿形式，实务中常见的实物安置补偿，新规已明确禁止差额扣除。 Q3：房地产企业跨区域开发项目，增值税预缴需向哪个税务机关申报？ A3：依据财政部税务总局2026年第14号公告，新规已彻底明确：房地产企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，统一向机构所在地主管税务机关预缴增值税，无需再向项目所在地税务机关预缴。 Q4:关于征收率3%，房地产老项目是统一按3%，还是延续之前的5%？ A4:核心判断标准是增值税纳税义务发生时间，而非项目本身是否为老项目，并非统一按3%执行。根据2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》，简易计税方法的征收率已统一调整为3%，取消了原来5%的征收率，但需分情况处理：① 2026年1月1日前已发生纳税义务（如房屋已交付、已收款并开票）的部分，延续原规定按5%征收率执行；② 2026年1月1日及以后发生纳税义务的部分，统一按3%征收率执行。 Q5:车位销售，怎样计算分摊土地出让金？ A5:核心依据是财政部税务总局公告2026年第10号，土地价款抵减口径已从“计容地上建筑面积”调整为“项目可售总建筑面积”，单独作价销售的地下车位（非人防）正式纳入土地出让金分摊基数，具体计算分两步：确定分摊基数：可供销售建筑面积=项目可售总建筑面积－销售时未单独作价结算的配套公共设施建筑面积（不含人防车位、无偿公配车位）；2. 计算当期可扣除土地出让金：当期允许扣除的土地价款=（当期销售车位建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的全部土地出让金（含征地拆迁补偿费用、土地前期开发费等）。 Q6:现售房的纳税义务发生时间如何判断？ A6:依据《中华人民共和国增值税法实施条例》及2026年第13号公告，现售房纳税义务发生时间按“孰先原则”判定，核心看3个时间节点，优先级从高到低： 1. 先开具发票的：以发票开具当天为纳税义务发生时间，无论房屋是否交付、款项是否收齐； 2. 未开具发票但有合同约定的：以书面合同确定的付款日期，且房屋已交付的当天为纳税义务发生时间（二者孰晚）； 3. 未开具发票且无合同约定的：以不动产转让完成当天为纳税义务发生时间，即房屋实际交付或权属登记完成的当天，二者孰先。 Q7:房地产企业将开发产品用于抵债、捐赠，增值税如何处理？ A7:此类行为属于“视同应税交易”，需按规定计算缴纳增值税，核心区分“视同销售价格”和“税率适用”。 Q8:征收率3%减按2%、1%、0.5%之后，差额部分账面怎样体现？ A8:核心原则是“差额部分不计入销项税额，直接冲减相关成本或计入当期损益”，具体账务处理需区分纳税人类型，结合《增值税会计处理规定》执行。 Q9:房地产项目清算阶段，增值税与土地增值税的口径差异如何衔接？ A9:核心衔接“收入确认、成本扣除”两大口径，避免因差异导致税务风险，具体注意两点： 1. 收入口径：增值税确认的应税销售额（不含税），与土地增值税确认的应税收入（不含税）保持一致，均需剔除增值税销项税额，不得重复计税； 2. 成本扣除口径：增值税可抵扣的进项税额（如建筑安装费、设计费），若已抵扣，不得再计入土地增值税的扣除项目；未抵扣的进项税额，可计入土地增值税扣除项目，按规定计算扣除。 Q10:房地产企业受让土地后设立项目公司开发，母公司支付的土地价款，项目公司能否抵扣？ A10:按“资产价值+使用用途”分类处理，依据《长期资产进项税额抵扣暂行办法》执行。2025年12月31日前已核算、2026年1月1日后完成资本化改造，改造后原值超过500万元的单项资产，按500万以上资产的混用规则处理；同时明确，房地产开发企业自行开发、按存货核算的房地产项目，不属于“长期资产”，不适用500万以上资产进项分期调整机制，延续一次性抵扣惯例。
文章来源：周口市住房行业商会
