10号公告&增值税法施行：房企收入纳税义务时点及土地成本抵减销售额政策变化总结

1、明确房地产开发企业拆迁成本差额扣除仅限于货币化拆迁补偿支出

财税[2016]140号第七条规定：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。但是，实务中，拆迁补偿既有货币化补偿，也有实物补偿（以房补房）。实物补偿要视同销售缴纳增值税，这一块能否差额扣除呢？以前有争议，虽然部分税务机关有答复口径说仅限于货币化补偿，但这次10号公告直接明确了：房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（以下统称土地价款），以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。适用第四条第九项规定，向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。

2、房地产联合体开发项目差额扣除土地价款整个开发周期内都不允许股权变动

在财税〔2016〕140号中规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

但是，10号公告提出了更高的要求：3.项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

3、将“甲供工程”剔除在建筑业增值税简易计税范围外

当初“营改增”为了实现税负不增加，对于建筑业中实际上采用了比较宽松的政策执行口径。比如，对于“甲供工程”可以选择增值税简易计税，但甲方（建设方）究竟提供了多少材料算甲供，甚至说是否甲方哪怕提供一个螺丝钉都算甲供呢？这个实际上执行难度大，实务中既然建筑业进入了增值税抵扣链条，维持简易不合适。因此，这次除了把大部分属于人工的“清包工”保留在了建筑业简易计税范围内，“甲供工程”在10号公告中就不再纳入建筑业简易计税范围。

4、对于增值税一般纳税人仍然保留了简易计税5%的征收率

对于增值税一般纳税人，鉴于其既可以选择一般征收，也可以选择简易计税。因此，对于增值税一般纳税人选择简易计税的，下列应税交易还是按5%的征收率执行：

1.2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或者以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

2.收取开工日期在2016年4月30日前的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。公路、桥、闸的开工日期，以相关施工许可证明上注明的合同开工日期为准。

3.出租其2016年4月30日前取得的不动产。

4.销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产。

5.转让其2016年4月30日前取得的土地使用权。

6.房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目。

5、小规模纳税人发生下列增值税应税行为不能再按3%减到1%缴纳增值税

10号公告明确规定：自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税；按规定预缴增值税的项目，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（均不含增值税）合计达到增值税起征点的，减按1%预征率预缴增值税。也就是说，小规模纳税人发生的销售行为，出租不动产和转让土地使用权的行为，增值税征收率只能是3%，不能减按1%。