土地增值税清算后又产生了新的合理支出，企业能否/如何进行“追溯调整”或“二次清算”？

房地产项目完成土地增值税清算后，通常还会发生一些工程款、配套支出等归属于该项目的合理成本，那么能否追溯调整原清算结果，重新并计算土地增值税额呢？这个问题会引发同一个地产项目因成本确认的时点不同导致税负可能产生较大差异。

国家层面和地方政策

土地增值税清算后再取得的合规合法支出，在国家层面没有“二次清算”的统一规定。

实际执行过程中，多数地区允许在一定条件下进行“补充调整”，而不是“二次清算”，如浙江、河北、重庆、广西等；只有少数地区支持在一定严格条件下进行“二次清算”，如湖北等。

“补充调整”和“二次清算”是什么？

补充调整

项目首次清算后，又发生了符合条件的合理支出，纳税人申请对土地增值税清算税额进行调整，新增支出不追溯调整首次清算税金，仅调整后续尾盘销售土增税款。

二次清算

项目首次清算后，又取得了合法合规支出，纳税人书面申请进行二次清算，税务机关会对原清算单位、分摊方法等重新审核并出具新的清算结论，新增支出会影响整个项目的清算结果。

“补充调整”和“二次清算”的区别

补充调整

① 一般是清算后36个月内取得合法凭证的合理支出。

② 仅针对特定事项调整，不调整原清算已确定数据，不改变清算单位与分摊方法等，不重走完整清算流程，原清算部分的税款不追溯调整。

③ 不需重新出具清算结论，原结论继续有效，仅在原结论基础上修正。

④ 一句话：补充调整不调整首次清算的税金及产生条件，仅是“后续新增支出”的“后续处理”。

二次清算

① 清算后所有成本费用已全部发生完毕。

② 走完整的重新清算流程，覆盖收入、成本、费用及分摊方法等全口径 ，按完整清算规则重新分摊，重算增值额和税率等。

③ 需重新出具清算结论，替代原清算结论。

④ 一句话： 二次清算是对整个项目重新进行清算认定，首次清算部分的税金需追溯调整，整个项目土增多退少补。

补充调整如何计算

1?? 调整不改变清算单位、分摊方法与征收方式，仅修正扣除总额与单位成本；

2?? 已清算部分不追溯，已入库税金不作退补，仅调整清算结论与尾盘已申报税额；

3?? 尾盘销售的当期税金单独扣除，不纳入单位成本计算。

4?? 未售尾盘按新单位成本计税，尾盘销售的当期税金单独扣除，不纳入单位成本计算。

“补充调整”计算步骤

第一步：重新计算调整后单位建筑面积成本费用；

调整后单位建筑面积成本费用=(原清算扣除总额+新增合理支出-清算税金)÷总可售面积；

第二步：重算已售尾盘扣除额=调整后单位成本×已售面积+当期税金；

第三步：按新扣除额计算清算后已售尾盘的增值额、增值率、应纳税额，与已申报对比，多退少补；

第四步：未售尾盘按调整后单位建筑面积成本费用计算土地增值税。

“补充调整”举例说明

地产企业开发的A项目，总可售面积16万平米，现已销售面积15万平，在2024年5月完成土地增值税清算，税务机关最终清算确认：

已售房产转让收入10亿元，已售面积15万平；

扣除项目金额6亿元（含税金0.07亿）
增值额=10-6=4亿元；

增值率=4/6=66.67%；

对应的适用税率40%，速算扣除系数5%；

清算应缴土地增值税=增值额×40% - 扣除金额×5% = 4×40%-6×5%=1.3亿元；

企业已全额缴纳土增税款1.3亿元。

2024年10月，该项目尾盘销售0.5万平，取得转让收入0.35亿元；

2025年6月，企业收到了清算时未结算的工程发票0.2亿元（合理合规支出），另外补了该项目配套设施建设费0.05亿元 ，合计新增扣除项目金额0.25亿元；

此时项目还有未售尾盘0.5万平。

采用补充调整时处理如下

1??不追溯调整2024年5月清算确认的应缴土地增值税1.3亿税金，清算结论保持不变；

清算时单位建筑面积成本费用=(原清算扣除总额+新增合理支出-清算税金)÷总可售面积=（6-0.07）÷15=0.3953万/平米；

2??2024年10月，该项目尾盘销售0.5万平，取得转让收入0.35亿元；

土增可扣税金为0.0025亿元；已售尾盘扣除项目金额=0.5×0.3953+0.0025=0.2亿元；

已售尾盘增值额=0.35-0.2=0.15亿元；

增值率=0.15/0.20=75%；

对应的适用税率40%，速算扣除系数5%；

已售尾盘应缴土地增值税=增值额×40% - 扣除金额×5% =0.15×40%-0.2×5%=0.05亿元；

企业已全额缴纳土增税款0.05亿元。

3??2025年6月，企业收到了清算时未结算的工程发票0.2亿元（合理合规支出），另外补了该项目配套设施建设费0.05亿元 ，合计新增扣除项目金额0.25亿元；因此调整已售尾盘0.5万平的土增申报金额；

调整后单位建筑面积成本费用=(原清算扣除总额+新增合理支出-清算税金)÷总可售面积=（6+0.25×15/16-0.07）÷15=0.411万/平米

重新计算已售尾盘对应的扣除项目金额=0.411×0.5+0.0025=0.208亿元；

已售尾盘增值额=0.35-0.208=0.142亿元；

增值率=0.142/0.208=68.26%；

对应的适用税率40%，速算扣除系数5%；

调整后已售尾盘应缴土地增值税=增值额×40%-扣除金额×5%=0.142×40%-0.208×5%=0.0464亿元；

补充调整后，已售尾盘应退土增税额=调整前应缴金额-调整后金额=0.05-0.0464=0.0036亿元；

4??未售尾盘土增按新单位成本计税，可扣除税金单独扣除，不纳入单位成本计算。 

“二次清算”如何处理

二次清算就是税务机关会对原清算单位的收入、成本费用、分摊方法、增值额、税率等重新审核并出具新的清算结论，对该项目清算结果重新认定；

简单说就是该项目整个再清算一遍，对首次清算的土增税金追溯调整（首次清算已缴土增税款 -二次清算应缴税款），多退少补，此处不再单独举例了。

文章来源：途中峰景 悦己悦心越精财