房地产财税案例分析（九）：法拍项目股权收购案例风险分析

案例：

B项目公司主要资产为一块商住用地，是通过法院拍卖程序获取的，已取得法院拍卖成交确认书和收据（无法取得土地出让金缴交财政票据），成交价款1亿元.B公司原股东为A个人100%持有，注册资本1000万元，已实缴到位。现A拟将所持的B公司的100%股权以1.2亿的价格转让给C公司。交易架构如下：

根据税法相关规定，个人股权转让交易中，转让方为纳税义务人，而受让股权的一方是扣缴义务人，履行代扣代缴税款的义务。那么上述交易架构，C公司就要代扣代缴A个人的个人所得税。

但若A个人不愿意由C公司代扣代缴个人所得税，且C公司也不愿意再增加股权溢价，怎么办？C公司提出以下解决方案：

A先将B公司100%股权平价转让给他的全资子公司D；

C公司再按1.2亿元购买D公司持有B公司的100%股权。

这样只是把个税代扣代缴义务转移给了D公司，但其实A的纳税义务并没有消失。

问题2：法拍项目无法取得土地原始票据会有什么影响？如何解决？

1、增值税处理

法拍项目中，土地成本无法取得原始票据（如财政票据、增值税专用发票）时，进项税额通常无法抵扣，原因如下：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件一）第二十五条、第二十六条，增值税进项税抵扣需凭“合法有效凭证”（如增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书等），法院拍卖属于企业间转让（非政府直接出让），不适用“土地价款抵减销售额”政策（该政策仅适用于从政府取得土地的情形）。

若土地原持有方为房地产开发企业，其转让土地使用权属于“销售无形资产”，需缴纳增值税，但法拍方无法取得发票时，进项税额不得抵扣。

2、企业所得税处理

土地成本虽无原始票据，但通常可在企业所得税前扣除，关键在于证明交易的“真实性、相关性、合理性”：

若土地原持有方为破产企业或非正常户（税务登记状态异常），根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十四条，可凭以下资料扣除：

① 法院拍卖成交确认书、裁定书；

② 付款凭证（如银行转账记录）；

③ 对方破产公告或非正常户证明。

若土地原持有方正常经营，虽无发票，但法院拍卖的法律效力（如强制执行效力）可作为交易真实性的依据，多数税务机关认可扣除，但需与主管税务机关沟通确认。

3、土地增值税处理

土地成本无原始票据时，扣除政策因地区而异，核心依据为“合法有效凭证”要求：

1)一般原则：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），土地增值税扣除项目需提供“合法有效凭证”（如发票、财政票据等），无凭证的不得扣除。

2)地方特殊政策：部分地区允许以法院文书作为扣除依据，例如：

① 深圳市：《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（试行）》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）第五十三条 房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目，具体包括：税收法律法规明确可扣除项目，以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖成交确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。（注：但该文件试行期为3年，目前已过有效期，笔者查阅深圳市税务局2016年、2018年两次对该文的修订，均未提到该条款的修订意见，是否有新的政策尚不确定，若有读者知悉，请赐教。）

② 广西壮族自治区：《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第三十九条：在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列原则：4．符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

3)核定征收：若无法提供任何扣除凭证（包括法院文书），部分地区（如河南）可按核定征收率（如住宅5%-6%、非住宅8%）征收土地增值税。

4、关键建议

1)保留完整证据链：收集法院拍卖成交确认书、裁定书、付款凭证、土地出让合同等资料，证明交易的真实性。

2)提前与税务机关沟通：针对企业所得税、土地增值税的扣除问题，需向主管税务机关咨询当地执行口径（如是否认可法院文书作为凭证）。

3)关注地方政策差异：深圳、广西等地对法拍项目的税务处理较为宽松，而其他地区可能更严格，需以当地税务机关答复为准。

文章来源：麒麟扒税