房地产财税案例分析（七）：资产并购与股权并购涉税问题比较

房地产公司取得项目的方式除了招拍挂以外，通过收并购或其他方式取得项目也是非常惯用的手段，俗称“二手地”。通常的收并购方式有资产并购、股权并购、司法程序并购（法拍，可包含在前述两种方式中）、其他方式（如贴牌、财务投资等）。接下来我们来探讨房地产收并购的相关涉税问题。本次先探讨资产并购与股权并购的相关涉税理论问题，暂不涉及具体案例，案例后续再分享。

一、相关概念              

股权并购：是指并购方通过协议购买目标公司股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。从而拥有目标公司所持的土地。

资产并购：是指并购方为了取得目标公司的经营控制权而收购其主要资产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产的投资行为。

二、股权并购与资产并购涉税比较     

股权并购主要涉及税种有：企业所得税或个人所得税、印花税。

资产并购主要涉及税种有：契税、印花税、土地增值税、增值税、所得税、城市维护建设税及教育费附加等。参见下表：

争议：股权并购一般来说不涉及土地增值税问题，但是特殊情况下，符合实质转让房地产条件的股权转让，转让方也可能被征土地增值税。

如：《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号  ）：“广西壮族自治区地方税务局：……,鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”

上文是国家税务总局对广西地方局的回复，也就是说形式是股权转让但实质是资产转让，要征收土地增税。但据说此文件并没有实际执行，笔者在地产行业工作过十几年，经历过很多股权并购的项目，也未曾遇到要征收土增税的案例。

筹划建议：进行股权并购前最好与当地税务局沟通具体政策。若转让方可能存在被征土地增值税风险的，建议在股权转让协议安排时，不要一次性转让100％的股权，最好分期跨年转让或转让方保留少量股份如1%在项目公司。

三、股权并购与资产收购的优缺点比较  

（一）股权并购

优点：

(1)可保持项目开发主体的前后统一，如对目标公司下项目的规划、土地用途等无需做特别调整，则可直接继续进行开发建设。

(2)按照相关法律规定，开发项目的勘察、设计、施工、监理等都需经过招投标，在开发主体不变的情况下，如果前述乙方无需变更，则可继续履行原合同、协议，或至多对原合同、协议进行协商，无需重新办理招投标及备案等。

（3）并购环节转让方涉及税费负担较轻，较容易达成交易。

缺点：

(1)需承担原股东经营项目公司期间形成的债权债务以及或有债务风险。无法隔离项目公司的隐藏税务风险。

(2)股权交易中的交易溢价部分，无法直接计入项目开发成本，导致项目后期税费成本增加。

(3)如股权交易中，涉及国有股权、外资股权等交易，则交易审批流程繁琐、交易周期较长。

（二）资产收购

优点：

(1)可有效规避原股东经营目标公司期间形成的债权债务以及或有债务风险；可有效隔离原项目公司的税务风险。

(2)对于目标公司项下存在多个开发项目、而收购方仅计划收购其中某个项目的情况而言，此方式的操作性更强。

缺点：

(1)目标公司项下的项目需达到《城市房地产管理法》规定的法定转让条件，并须经行政主管部门审批。

(2)项目此前已经获得的土地、规划、建设等审批手续和文件，均需办理变更手续。

（3）并购环节转让方涉及的税费负担较重，增加并购对价。

文章来源：麒麟扒税