扣留“质量保证金”无发票可否计入房地产开发成本扣除？
2023年10月，我公司开发的一个住宅小区已经竣工验收，在工程决算时，按照工程出包合同的规定扣留了建筑施工企业的工程决算价款的5%作为工程质量保证金，施工企业不给开具发票。请问，无发票的工程质量保证金在计算土地增值税时可否扣除？
1、质保金的相关规定
建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。《住房城乡建设部 财政部关于印发<建设工程质量保证金管理办法>的通知》（建质〔2017〕138号）第七条规定，发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。第九条规定，缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。
建质〔2017〕138号文件规定的，质保金的质量缺陷期不超过2年的约定期限。此外，文件还规定缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
2、土地增值税处理协调 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 贵公司按工程承包合同约定扣留质量保证金的做法符合行业内常规。但由于未取得质量保证金的发票，无法在计算土地增值税时据实扣除，也不得加计扣除。实践中，房地产企业往往在进行土地增值税清算申报前，要求建筑企业及时就未质保金开具发票，以争取土地增值税税前扣除并加计扣除。 但坦率地说，建筑企业能否提前开具发票存在一定的不确定性。一方面，《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）第四条规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。如果建筑企业提前开具发票的，则相当于其提前达到纳税义务发生时间，需要提前缴纳税款。另一方面，房地产项目大多采取项目公司制，如果施工企业开具了发票，到保修期结束房地产公司可能会因房屋售完已经注销，导致施工企业无法收回这笔资金。房地产企业为了让施工企业配合开具增值税发票，往往在合同中明确“工程验收之后，房地产开发公司按照工程决算价款的5%扣留施工企业的质量保证金，施工企业必须开具发票”的条款予以兜底。 因此，土地增值税的清算时间往往在项目竣工完毕后才实施，可能已经达到缺陷期的结束时点。若合同没有约定质保金提前开票的，房地产企业也可与施工企业进行沟通，由施工企业开具发票，并由房地产企业股东或其他第三方提供付款保函，担保方承担无条件付款责任以保护双方权益。 文章来源：辰爸禾语
