土地增值税清算：买房送汽车，怎么送合适？
这几年房地产市场下行，房企为了把房子卖出去绞尽脑计，营销手段花样百出，买房送车位、送家电、送汽车、送购物卡等。那么买房送汽车到底要不要视同销售，要不要代扣代缴个人所得税呢?
案例
甲房地产公司为了加快销售，决定加大购房优惠力度，推出购房送宝马活动，合同约定，对总价超过200万元的房屋业主，每户送宝马汽车一辆，市价为20万元。若客户选择不要汽车，则可在房价上直接减去20万。总计销售回款10000万元，送出宝马汽车30辆，市价为600万元，有20个客户选择不要汽车，直接抵减房价。
问题1：赠送的宝马汽车是否应交增值税？
政策：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令) ：第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
分析：增值税法中，购进货物无偿赠送需要视同销售。那么买房送汽车的业务，是否为“无偿赠送”呢?笔者认为应是有偿行为!因为不买房肯定无法得到汽车。所以这种方式不应视同销售，而应视为“有偿赠送”或“捆绑销售”。
实操中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户必须取得汽车销售发票，所以最好的做法是把房款分为“房款”和“车款”两部分，分别开票。但是实操也有两种方法：
1、房企购买汽车后，登记在自己名下，待销售成交后，再将汽车过户至客户名下，4S店向房企开具发票，房企给客户开具汽车销售发票。
优点：账务处理清晰、涉税主体清晰，能解决汽车上牌的发票问题，不增加增值税税负，可以降低土增税计税收入，客户可以降低契税税负；
缺点：需要大批量办理车辆的过户以及二手车销售手续，且配合客户过户汽车，执行起来较为繁琐，在此过程中，房企会多一道印花税，通常企业是不愿意采用这种方式的。
2、房企支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向客户直接开具发票。此时房企向4S店支付了汽车款，客户直接提车，房企无法取得购车发票，本质上相当于现金赠送了，作为销售费用处理。这种方式实务中较为常见。
优点：房企涉税简单，无需确认收入，同时过户手续也相对简单；
缺点：由于房企无法取得购车发票，房企确认成本费用，税前扣除存在争议；房产公司计税收入比方法1多20万，没有进项税发票抵扣，增加增值税、土增税税负，增加客户契税税负！
建议：房企要提前收集营销方案、活动现场照片、支付给4S店的转账记录、购车发票复印件等佐证资料，依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》与主管机关协商，争取全额在所得税前扣除。
问题2：赠送的宝马汽车是否应视同销售交企业所得税？
根据国税函[2008]875号 《企业所得税收入确认的若干问题》：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
本案例赠送的宝马汽车不需要按视同销售处理交企业所得税。
问题3：赠送的宝马汽车是否代扣代缴个人所得税？
根据财税[2011]50号 《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》：企业和单位（包括企业、事业单位、社会团体、个人独资企业、合伙企业和个体工商户等，以下简称企业）在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等（以下简称礼品）有关个人所得税问题通知如下：企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；
3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
本案例赠送的宝马汽车符合上述税法规定的情形，不需要代扣代缴个人所得税。
问题4：选择不要汽车而直接抵减房款如何处理？
若客户选择放弃奖品，而享受20万元的价格折扣，则该房产属于商业折扣。房企可以在同一张发票上列示购房价款200万，折扣-20万，总价款按照商业折扣后的金额180万元列示，则按照180万元的计税价格确认收入，并缴纳各项税款。注意一定要在同一张发票上把折扣列示清楚，才可按折扣后的价格计税。这种方式对房企和购房者来说最为简单。
开发企业“买房送车”模式的财税实务解析与风险防控
近年来，房地产企业为加速去化常采取“买房送车”的促销策略，但该模式涉及复杂的财税处理及法律风险。本文从交易模式设计、税费处理、账务核算、法律风险及实务操作等维度展开分析，并提出合理优化建议。
一、三种交易模式设计 1. 捆绑销售型：将房屋与车辆打包销售，合同总价包含车辆价值（如“房屋总价500万元，含一辆市价30万元的汽车”）。 2. 附条件赠与型：客户购房后单独签订《赠与合同》，约定购房者完成付款后获赠车辆。 3. 第三方合作型：由车企提供车辆，开发商承担购车款，涉及三方协议。 法律风险防范要点提示： 模式一：捆绑销售型 即我们熟知的搭配销售，但它的前提是房屋和车辆的所有权人都是开发企业自己，为同一人。这样后期做搭配销售，各自按照不同的市场公允价格分摊便有前提依据，但实务中该情况除非房企外购汽车完成车辆过户，否则很难实现。 模式二：附条件赠与型 由于是购房后赠与，该模式有可能被认定为无偿赠送，需避免被税务机关认定为“视同销售”。 模式三：第三方合作型 对于第三种合作型模式，若未明确约定，赠送车辆可能构成《民法典》中的“附义务赠与”，开发商需承担车辆质量责任，故建议在合同中明确约定三方的相关责任归属。 二、三种模式下，涉税处理核心问题 在第一种交易模式下，增值税和企业所得税可实现搭配销售，分别确认不同产品的收入，且由于存在原始交易基础，不会被认定为“偶然所得”缴纳个税，故属于首选促销策略。但需要注意的是，如果地产公司外购车辆平进平出，那么增值税和企业所得税没有实际税负，但需承担再次销售流转环节的印花税和车辆购置税。 模式二则不同，它有增值税视同销售风险：若车辆为无偿赠送，需按市场价视同销售缴纳增值税（税率13%）。且若单独签订合同，购房者获赠车辆需按“偶然所得”缴纳20%个税，开发商负代扣代缴义务。故在此模式下的优化路径为：采用“打包销售”模式，将车辆价值并入房款，避免单独视同销售。 模式三合作型，是企业较为常见且非常容易处理的方式，三方签订车辆购置协议，由开发商付款，票据开给客户本人便于上牌，中间不涉及开发商二次销售车辆的相关税金。但企业所得税存在隐藏风险，因本身车辆购置成本可作为销售费用列支，但需留存购车发票复印件、赠送明细等证据链。这期间开发商如无过户手续，税前扣除认定存在困难。 综上，笔者梳理相关涉税风险及政策依据如下： 1. 增值税视同销售风险 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令） 2. 企业所得税搭配销售处理 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号） 此时，如果回归业务本质，销售房屋是目标，搭配汽车是去化手段。那么企业外购的车辆列支为“销售费用”会更加合理，那么收入发票仅开具一张“房屋销售”发票即可。但如果是模式三，企业支付了购车款，未取得税前扣除票据（即：“机动车销售发票”）的情况下，仅依据三方协议、发票复印件等扣除缺乏直接依据，存在税前扣除风险。 3. 个人所得税风险 《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号） 对于个人所得税中“偶然所得”的界定是很明确的，一定是无偿+偶然所得，特别是对于无交易行为的意向客户随机赠送，那必然会存在个税代扣代缴问题；但如果是买房送汽车行为，客户在成交后时候取得的汽车，由于已经支付了对价，不涉及个人所得税！ 4. 印花税： 房屋和车辆销售合同，均按“产权转移书据”0.05%缴纳。 5. 车辆购置税： 若开发商未完成车辆上牌，购房者需自行缴纳（税率10%）。 三、“买房送车”的账务处理 在实际操作中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户需取得机动车销售发票，开发商如按照模式一，购入汽车时账务如下： 借：销售费用--促销费 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 此时开发商支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向房企开具发票。客户后续如需上牌、办理过户手续，可以和开发商签订二手车过户合同，销售价格可以平进平出，基本不涉及实际税负。实务操作中，这种做法也比较简便、易于办理。 四、实务操作：车辆过户难题与解决方案 1. 过户流程痛点 车辆登记在开发商名下：需先过户至公司，再转给购房者，产生两次交易税费。 直接登记至购房者：可能产生无法取得合规税前扣除凭证的问题，继而影响企业所得税的扣除。 2. 优选方案 方案一：规范的做法推荐，由4S店直接向开发商开具购车发票，开发商向4S店支付购车款（需签订三方协议），注意留存车辆交接单、购房者签收记录等佐证资料。 方案二：将车辆作为“促销品”计入折扣范围，如不愿购车的购房者可以选择商业折扣的方式办理。 实务中，促销业务方式种类繁多，到底哪些方式涉及什么样的税费，建议咱们财务小伙伴们一定把好业务关，及时向管理层提出合理建议，避免企业涉税风险。
文章来源：雄财税略、坤禾财税
