用一个案例说明：土地增值税在预征、清算、尾盘销售三个环节的征税时间规定

案例：假设甲公司在A市开发一个商品房项目（以下简称“本项目”），项目于2025年1月1日取得首张《商品房预售许可证》。甲公司采取预收款方式销售，适用增值税一般计税方法（税率9%），当地土地增值税预征率为1.5%。项目于2026年4月1日达到土地增值税清算条件，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交了清算申报资料，税务机关于2026年5月8日正式受理。清算审核结论于2026年8月10日出具。

1. 预征期（2025年1月1日 — 2026年4月30日）

起始点：项目于2025年1月1日取得首张《商品房预售许可证》，此为预征申报的起始日。

核心动作：甲公司按月（或按当地规定周期）就取得的预售收入，预缴土地增值税。

计税依据：预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率9%)。

关键截止点：预征期并非在项目达到清算条件时结束，而是严格截止于税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。在本案例中，税务机关于2026年5月8日受理清算，因此预征申报的最后一个所属期是2026年4月，截止日为2026年4月30日。

2. 清算期（2026年4月 — 2026年8月）

清算触发：项目于2026年4月1日达到清算条件（如销售比例达标等）。

收入归集截止点：这是新规的核心变化之一。办理清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间与预征截止时间完全一致，即2026年4月30日。这意味着清算审核的范围仅涵盖此日期之前的所有销售。

申报与审核：甲公司需在满足清算条件或收到税务机关通知后90日内提交清算资料。案例中，甲公司于2026年4月30日提交，税务机关于2026年5月8日受理，并在90日内完成审核，于2026年8月10日出具结论。

3. 尾盘销售期（2026年5月1日起）

起始与划分：自预征期结束之日（2026年4月30日）后发生的房地产转让，即进入尾盘销售阶段。此阶段又分为两个小段：

清算审核期间销售（2026年5月1日 — 2026年8月10日）：在此期间转让房产的收入不再预缴，但需在税务机关出具清算审核结论（2026年8月10日）后的首个纳税申报期内统一申报。

清算后销售（2026年8月10日后）：在清算审核结论出具后发生的销售，纳税人应按季申报缴纳土地增值税。

税款计算：尾盘销售的土地增值税，扣除项目金额按清算时确定的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算。需要注意的是，该单位成本不包括清算时已扣除的税金，但尾盘销售当期新发生的税金可据实扣除。

税收优惠：尾盘销售中，普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的，仍可享受免征土地增值税的优惠。

总结与核心要点

通过这个案例和时间线可以看出，国家税务总局2026年第3号公告统一并明确了土地增值税征管的关键时点：

“受理清算日”是核心分水岭：它决定了预征的结束、清算收入归集的截止，并开启了尾盘销售阶段。

清算审核期间的销售有特殊处理：不再预缴，而是在清算结论出具后统一申报，这解决了此前各地执行不一的问题。

尾盘销售自成体系：有独立的申报周期（按季）和计算规则，且延续了普通住宅的免税政策。

文章来源：珞珈晓岚会计工作室