房地产税收筹划实例-合作方要白拿怎么办？

实例一

某教育企业A公司以开办大型教育机构为前提条件，与某地政府谈妥低价定向摘牌土地550亩，其中150亩为教育用地，教育设施须由A公司自持并运营，另外400亩为商住用地，开发主体无限制。A公司与某房地产企业B公司拟合作摘地开发，A公司的诉求是整个开发工程中不投入任何资金（含土地对价）不参与日常经营，B公司投资建设好150亩教育设施后无偿交给A公司。简而言之，A公司用自身低价拿地的资格换取150亩教育设施。如按照A公司的原始诉求，B公司投入资金获取上述150亩土地，开发建设后无偿交给A公司，则B公司须视同销售，可能涉及增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、附加税等税费；A公司需要参照受赠处理，涉及企业所得税、印花税、契税等税费。B公司视同销售定价如果较低且被税务机关认可，可能其税负较低（增值税、土地增值税、企业所得税可实现几乎无所得/增值额），但A公司空手套白狼白捡一套教育设施，受赠所得的所得税想必少不了，如A公司需缴纳大额税款，此税款必定会通过合作协议转嫁给B公司，从而抬高B公司的合作对价，降低B公司的项目收益。

如何筹划呢？作者当时提出了两个思路。思路一：公配移交。A公司去协调政府有关部门，将上述150亩教育设施作为配套公建列明在土地招拍挂文件里，项目公司开发完毕后无偿移交政府，政府再通过划拨等方式给到A公司，A公司创造条件按照国家税务总局公告2014年第29号文件的规定作为不征税收入进行企业所得税处理；思路二：分红形成现金流闭环。参照150亩教育设施的总成本（地价+开发成本+开发费用等）确定一个基本无利润的销售价格（为避免税局置疑价格偏低，可通过在摘牌挂文件中限定销售对象及销售价格，或者走公开拍卖等方式解决），按照销售价格/550亩整体利润（注：无需考虑这个比例大于1的问题，理由如下：如教育设施无偿交出，则教育设施只有成本没有收入，B公司愿意合作说明此时仍有利润，现教育设施成本不变，但增加近似等额收入，因此项目公司也增加近似等额利润，因此销售价格/550亩整体利润通常小于1）确定一个股权比例，A公司的关联公司C公司（增加隔离层的原因是使整个架构看起来不那么明显）参照这个股权比例与B公司成立项目公司拿地开发（C公司虽为股东，但不投入资金不经参与营管理不行使除分红外其他股东权利），C公司按照股权比例取得项目分红（所得税免税）后，将上述分红转移到A公司（比如通过分红），A公司将上述分红用于支付从项目公司购买150亩教育设施的对价，如此一来资金转了一圈后又回到了项目公司，A公司实际还是白拿了（项目公司实收资本一般金额较小，可以忽略不计）150亩教育设施，项目公司也没有额外增加大额税费，实现了双赢，且这种筹划的方法没有明显的合规瑕疵。

实例二

现有两块目标土地——地块A及地块B，地块A为住宅用地，地块B为商业用地，土地出让金分别为6亿元、2亿元。合作方为房地产开发企业，其在地块A上有探矿权，一年前的获取对价为1000万元。原合作模式为我方与合作方成立摘地公司，持股比例为80%：20%，摘地后，将商业B地块剥离给合作方，合作方将摘地公司20%股权无偿转给我方。合作方在A地块上的探矿权作价2亿元卖给摘地公司（实际效果基本等同于合作方不花钱取得了B地块），合作方向摘地公司开具2亿元专票，并承诺以B地块上的自持商业为担保，如该2亿元专票成本不能在所得税、增值税、土增税中扣除、抵减，则以自持商业偿付我方相应损失（税负增加）。

原方案存在的主要问题：

1、探矿权前一年购入价只有1000万元，合作方转让作价2亿元，价格畸高，不被税局认可的可能性很大。再者探矿权是否与土地使用权冲突，是否属于开发成本，存在争议。如上述2亿元被税局否定，项目普通住宅将不符合免税条件，则项目净利润将将大幅下降。

2、第一条所述税务风险，合作方以其自持的商业来担保，需考虑：是否有足够的货值，商业评估价格多少，商业的变现能力等。

3、鉴于AB地块只能由同一主体摘地，后续会涉及B地块剥离的问题，如招拍挂后立即剥离，则土地可实现无溢价，但可能受限于25%投资进度的限制；如摘地后等待一段时间再剥离，B地块由于拿地价格偏低，合理推论会产生明显增值，转让的部分税费（如土增税）很难避免。

作者的解决思路有二：

思路一：尝试将2亿元增加到A地块土地出让金中，支付给政府，由政府将上述2亿元作为收回探矿权补偿支付给合作方，合作方再归还我方，如此几无税务风险。

思路二：（前提政府不允许土地资产转让）合作方100%持股摘地公司摘地，分立一个子公司（假设不受25%投资进度限制）（A地块按8亿元确认实收资本），我方去买子公司股权，但是要求分立过程中A地块按8亿元作为计税价格，摘地公司分立企业所得税、土增税、增值税全部按一般税务处理，不进行任何特殊处理，给子公司开8亿元专票。这样我们收购子公司以后，土地含税成本还是8亿元。我方借给摘地公司的款项（用于支付土地出让金及相关税费）直接和我方收购子公司股权对价抵消。摘地公司分立前，合作方向摘地公司作价2亿元出售A地块上的探矿权，并向项目公司开具专票，如此合作方分立时由于收入=成本，无需缴纳增值税、企业所得税、土地增值税。如后续税局不认可上述探矿权的2亿元，风险也在合作方处与我方无关（原合作模式中合作方也承诺担保该风险，所以也是合情合理的）。

——本文整理自    税语说/作者：孙玮