开发乱尾楼土增清算时可以加计扣除吗

问：我公司将一房地产在建项目收购继续项目开发。请问，收购在项目竣工后销售时，支付的在建项目收购价款（支付的价款及税金），在土地增值税清算时是否允许加计扣除？

 答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（三）...，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除”。以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。即对“炒”买“炒”卖地皮的行为不能加计扣除；生地变熟地的，只允许开发成本加计扣除，不允许土地价款加计扣除；房地产企业正常开发的，允许“土地价款”和“开发成本”加计20%扣除。因此，无论是土地增值税暂行条例和实施细则，还是国税函发〔1995〕110号都未明确房地产企业开发在建项目不能对支付在建工程价款加计扣除。

实务中，有的地方税务机关认为：由于出让项目方在缴纳土地增值税时，已经享受了加计扣除政策。所以，项目收购方在土地增值税清算时，该部分（支付的收购价款）不再享受加计扣除政策。如《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)明确：受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。又如青岛市地方税务局关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告（青岛市地方税务局2018年第4号）明确：对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。因此，在实务操作中，各地有明确文件规定的，按照当地文件规定执行；当地未有文件规定的，根据总局文件精神，提前与主管税务机关做好沟通工作。

文章来源： 赵辉  中汇武汉税务师事务所十堰所