房地产企业收购土地阶段的税务问题

在房地产投资项目中，土地收购是后续进行开发与建成物业出售的基础，而在我国的特殊税收政策背景下，涉及土地的流转往往涉及到非常复杂的税务问题，且若未进行良好的税务筹划，则可能产生巨额的税负，最终将会影响这个房地产投资项目的回报率，因此，本文将对收购土地阶段的税务问题进行简要概述。

（一）资产收购模式

（1）基本交易结构与财务处理

资产收购的交易结构往往比较简单，一般为项目公司与土地使用权人直接对土地进行交易最终项目公司获得土地使用权。在财务处理上，购买方如为房地产开发企业，则应将土地使用权计入开发成本科目，期末结转到存货科目结算，即：借：开发成本，贷：银行存款。如随附转让的土地使用上有厂房、建筑物等，还应计入固定资产科目。

（2）税务问题

资产收购模式下税务处理相对比较简单，主要是直接依据各项税收政策进行核算，涉及到的特殊税务政策相对较少，不动产转让所涉及到的主要税种为增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，如土地登记于自然人名下，亦可能产生个人所得税的问题，在这里仅针对增值税、土地增值税、企业所得税、契税几种比较重要的税种做简要介绍。

1）增值税

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》与附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》等文件的规定，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法，即以11%的税率计算，此税率根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》等文件后续已改为9%。如采用简易计税方法，根据财税〔2016〕47号文第三条的规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。

对于土地使用权转让的增值税计税问题，有两个点值得注意。其一，对于一般计税方法而言，房地产开发企业与非房地产开发企业存在不同的税收政策，根据国家税务总局公告2016年第18号第二条、第四条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目计算增值税时可以抵扣当期允许扣除的土地价款，即销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（增值税税率根据现行政策应亦调整为9%），而对于非房地产开发企业则无此规定，即以出售价格全额计算增值税。其二，对于2016年4月30日前取得的土地使用权可以选用简易计税方法，在增值税领域，采用简易计税所依据的并非税率而是征收率，即购买方不能将其作为进项税额以供抵扣，这一点亦值得注意，在具体操作中是否去选用简易计税方法，还需平衡各方具体的增值税税务状况才能进行决定。

在出售土地使用权的增值税纳税核算中，实际上亦涉及到了一个税收优惠政策，根据总局公告2013年第66号文、总局公告2011年第13号文、财税[2016]36号文附件二的规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，不属于增值税的征税范围。这一税务政策在实践中有很大的争议，何为实物资产的相关联的债权、负债、劳动力？往往是非常难以明确界定的。所以如果想适用这一条优惠政策以达到减免增值税的效果，还需与当地税局进行详细沟通。

2）土地增值税

土地增值税的核算是一项非常复杂的系统工程，往往需要通过填写土地增值税纳税申报表来进行申报，本文不可能对土地增值税的具体核算方法过多的展开，这里只对收购土地阶段的基本土地增值税核算方法做一个简要介绍。首先需要注意的是，土地增值税的纳税主体是出卖人，但在实践中，如出卖方需承担大额税负，其往往也会将通过各种方式要求买受人对其进行补偿，实际上最终还是会影响买受人的拿地成本。针对资产收购的模式，土增税是基本无法避免的，只能依照一般的土地增值税核算方法进行计算。

土地增值税的整体税法规范体系是以国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“暂行条例”）为基本法规，除此之外还包括国家税务总局颁布的一系列部门规章以及各地方税局颁布的一系列相关规范性文件。《暂行条例》第七条规定了中土增税的基本核算方法，即采用四级超率累进税率：

根据这一基本核算方法，引申出两个重要概念，即增值额与扣除项目，土增税独特的超率累进税率的核算方法亦与此相关，所谓增值额，根据《暂行条例》第四条的规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。所谓扣除项目，根据《暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

值得注意的是，以上基本规定仅为一般性的处理方法，针对房地产开发企业的土地增值税核算对开发成本和开发费用有着特殊的规定，这一点将会在本文建成物业出售阶段进行具体展开，针对一般的非房开企业，附如下基础案例供参考：

3）所得税

企业所得税作为一种所得税而非流转税，在土地交易过程中并不直接产生税负，而是仅对交易过程中产生的收入在企业所得税纳税清缴过程中计算应纳税所得额。对于土地使用权的出售一般通过无形资产科目核算，出售价格与账面价值之差计入营业外收入影响当期损益，对于土地上之固定资产则需要转让固定资产清理科目核算，即计算出固定资产清理科目的借方余额相当于固定资产扣除折旧、减值的账面净值，最后再核算固定资产清理科目借方余额与出售价格的差额，计入资产处置损益科目，最终影响当期损益。针对企业所得税存在部分较为复杂的特殊税务处理问题，其主要适用于股权并购模式之中，在下一节将进行详细的论述。

4）契税

契税在资产收购模式中相对比较简单，其主要法规依据为《中华人民共和国契税暂行条例》，其纳税主体为买受方，其税率为3-5%（各地方具体适用政策不同），根据《契税暂行条例》的规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。当然，在股权并购模式中契税亦存在特殊税务政策，这一点在下节将进行详细阐述。

（二）股权并购模式

（1）基本交易结构

所谓房地产股权并购模式，即在获取土地或项目的过程中，不以资产购买的方式而是以收购相应公司股权的方式来间接获得公司名下之相应土地或项目，以次来达到递延纳税的效果。因股权并购的模式想要适用特殊税务处理必须满足59号文等规定，因此其基本交易结构如下：

此种交易结构是比较简单的一种模式，其进行此种设计系基于特定的税务政策规定，总体而言其本质在于所谓的“股权换股权”，通过此种方式，一方面是避免了资产的直接交易以递延前文所论述的土地增值税，另一方面未通过货币换股权的模式之原因在于适用59号文及相关文件，以能适用企业所得税特殊重组的政策，针对这样一个交易模式所涉及到的税务政策上的具体适用问题，将在后文进行展开。

（2）税务财务问题

鉴于笔者在上一节已对相关基本税种进行了简要介绍，在本节笔者将仅就股权并购中所涉及的特殊税务处理进行介绍，以求突出重点。

1)土地划入拟被并购公司的财税处理

在上述股权并购模式中，其中一个重要问题为，原土地使用权在拟被并购公司名下，但公司本身可能存在其他业务、其他资产，如果通过股权并购的方式直接收购全部拟被并购公司股权，则可能成本过高亦不符合收购之目的。因此，在并购开始前拟被并购公司往往需要将其名下土地通过特定方式划入单独主体之中，这一单独主体之主要资产为此地块，然后收购方再对此拟被并购企业进行收购。具体而言，土地划转的方式有如下几种。

其一，土地出资模式

所谓土地出资模式即将企业现有的土地以出资的形式设立一新的公司，将此新设立之公司作为拟被并购企业，随后再通过股权转让的方式实现土地收购。

增值税：根据前述财税〔2016〕36号文、财税〔2016〕47号文的规定，以土地出资系对土地使用权的有偿转让，应按前文所述之方式缴纳增值税。

企业所得税：根据《企业所得税法》的基本规定以及〔2014〕116号《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》的相关规定，企业以土地使用权出资的方式实际上在公司个别财务报表上形成，借：长期股权投资 贷：无形资产、营业外收入，即投资入股之作价与原无形资产账面价值之差额将影响企业当期损益，因此影响企业之应纳税所得额。上述《通知》对此种情形有递延纳税之政策，即：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现”。

土地增值税：根据财税[2018]57号文第四条的规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”，因此以土地出资入股不征收土地增值税。

契税：根据财税[2018]17号文第六条的规定：“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税”，因此以土地出资设立公司亦不产生契税。

其二，企业分立模式

此种模式下，通过企业分立的形式，分立出一家名下持有土地使用权的企业，以被分立的企业作为拟被收购企业。

增值税：根据总局公告2013年第66号文、总局公告2011年第13号文、财税[2016]36号文附件二的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不属于增值税的征税范围。此规定相关问题笔者已在前文中有过论述，值得注意的是，不同于出售资产，在实践操作中通过企业分立的形式将特定资产划入分立企业中，不征收增值税的政策适用相对比较明确，当然，具体到不同地方还需与当地税局进行沟通。

土地增值税：根据财税[2018]57号文第三条的规定：“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税”，因此，分立中的资产划转亦无需缴纳土地增值税。

企业所得税：针对企业所得税主要适用财税[2009]59号文，企业通过分立的形式划转资产若想暂不形成应纳税所得额需满足59号文第六条第（五）项的相关规定：“企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继…”。这一规定可能从字面上并不容易理解，实质上这涉及到了59号文以及一系列相关文件的一个整体处理原则，即股权换股权可以递延纳税。所谓股权换股权，即股东层面不取得实际的货币资金，仅取得股权，从税收原理的角度上看，当股东之投入仍在企业之中而未变现时，一般不对其征税，以激励股东对企业的持续投入，在这一模式以及下述涉及59号文的相关操作方法时，其基本思路亦大体相同。另一方面，所谓计税基础，通俗解释，即税务机关认为企业的资产、负债应有的价格，其往往与企业财务上的账面价值相对应，其差额往往形成会税差异，从而在递延所得税资产、递延所得税负债等科目中有所体现。仅就本文之内容而言，分立企业接受之资产之计税基础保持不变，即不会产生增值，因此被分立企业在税务上不产生所得，在税务上相当于递延了企业所得税的纳税时点。

契税：根据财税[2018]17号文第四条的规定：“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税”，因此，在企业分立模式下，免征契税的税务处理方式比较明确。

其三，资产划转模式

所谓资产划转模式，即先出资设立一家子公司，而后将土地无偿划转至子公司，最后以子公司作为拟被并购主体。

增值税：同上述模式中的规定，如果符合一并转让的条件，不属于增值税的征税范围。

土地增值税：关于母子公司之间无偿划转土地使用权是否需要缴纳土地增值税的问题实际上并无明文规定，仅在地方税务局有文件出台对此问题进行明确，如重庆市地方税务局公告2014年第9号第三条规定：“同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间”。

总体而言，各地方对无偿划转土地免征土地增值税的政策相对明确，其原因主要在于：

• 其一，从土地增值税的一般原理来看，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”，即土地增值税主要还是适用于存在增值性的行为，如为真实的无偿划转，从原理上讲不应这这一环节征税；

• 其二，财税[2018]57号文中对于分立、出资等情形皆采用了暂免土增税的处理，而母子公司之间的无偿划转从程度上实际要轻于分立、出资等情形，因此，从举重以明轻的基本解释方法的角度，也可推断出无偿划转应暂免土增税。

企业所得税：根据财税[2014]109号文第三条的规定：“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

• 划出方企业和划入方企业均不确认所得。

• 划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

• 划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除”。

从这一规定来看，值得注意的有几点

• 其一，若要满足资产划转免税的条件，必须为100%直接控制或为100%持股下的同一控制企业之间，在搭建交易结构时这一点值得注意；

• 其二，划转后12个月内不能改变原实质经营活动，如果原地块系用作生产，划转给子公司后子公司被并购且地块被用作房地产开发，可能会存在补缴税款之风险；

• 其三，合理商业目的如何去推断，如单纯划拨一块土地至子公司，而后子公司再被并购，此种情形存在被认定为不存在合理商业目的的风险，因此在形式上除单纯划转土地外可以附加划转一部分人员及其他资产，而后提前与当地税局沟通，从而避免补税风险。

契税：根据财税〔2018〕17号第六条的规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税”，此种情形下免征契税的政策还是比较明确的。

2）股权转让中的土地增值税特殊适用

如前所述，由于股权转让不涉及到土地的直接转让，因此并非属于土地增值税的征税范围，但是，国税函(2000)687号中回复：“你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”。

这一回函在税务理论与实践中都引发了争议，首先，这一回函是否具有普遍适用意义，由于其仅为国税总局对地方税务局关于具体问题的回复，属于对个案的判断，并非正式颁布的普遍适用的税法规范；其次，这一回函系在2000年作出，而关于土地增值税的征收在2000后出台了大量的相关的特殊处理政策或优惠政策，这一在特定时期适用的回函是否还可以适用存疑；同时，从税法原理的角度来看，土地增值税的征税对象应为土地的流转而非股权的流转，并且，此种股权并购的模式实质上也并非真正意义上实现了“避税”，仅为延缓了土地增值税的纳税时点，在特定情况下，尤其是建成物业非住宅的情况下，延缓缴纳土地增值税未必会在整体上会减少纳税数额。因此，这一回函在各地税务实践中适用的空间比较有限，但是，并不排除特殊情形下，尤其是在地方税源较紧张的地区税局依据此文件征收土增税。所以，如果采取股权并购模式，笔者建议企业仍应在形式上装入人员、其他资产，在丰富商业合理性的同时也能避免这一文件被适用的风险。

3）股权转让中的企税问题

在股权并购模式下，企业所得税的筹划是相对而言比较有难度的，其主要原因在于相关特殊税务处理文件设置了大量的限制性条件与兜底性的规定，在各地实际操作过程中相关特殊税务处理也具有一定的灵活性，因此在这里笔者仅是结合相关税务法规进行简要分析，具体的操作尺度与方案还需要与当地税务机关进行充分沟通。

股权并购模式下适用的核心文件是财税〔2009〕59号文，即《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，其中关于股权收购和资产收购的被收购比例问题通过财税〔2014〕109号文从原75%改为50%，后文将不再赘述。59号文的整体规范架构是比较清晰的，其首先定义了企业重组的几种基本形式，在股权并购业务中比较常用的界定是股权收购与企业合并，股权收购的定义为：“股权收购，是指一家企业（以下称为收购企业）购买另一家企业（以下称为被收购企业）的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合”。合并的定义为：“是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并”。因此， 59号文的规范体系下的合并实际上是与《公司法》上的合并概念相同，而与企业会计准则上的合并概念不同，财务处理上的合并财务报表的概念实际上是囊括在股权收购模式中的。

另一个比较重要的定义为股权支付，即：“本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式”。59号文对股权支付的定义也是相对比较清晰的，具体对股权收购的层面上，实际上就是所谓“股权换股权”，这也是在59号文框架下老生常谈的问题了。

在对基本概念进行定义后，59后文对特殊性税务处理与普通税务处理进行了区分，可以适用特殊性税务处理的条件如下：

• 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

• 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

• 企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

• 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

• 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

针对上述条件中所规定的比例，即为耳熟能详的85%与50%限制，即购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，支付的对价中股权支付的比例不低于85%。同时，以上条件中值得注意的有12个月不改变原实质经营活动与不得再次转让的规定，类似限制性规定笔者在前述已有相关论述，这里不再赘述。同时，上述第一项条件实际上为一兜底条款，即无合理商业目的情况下则无法适用此特殊性税务处理，而何为合理商业目的实际上则是往往由税局进行判断。在实际操作过程中，如果并购方在并购发生前几天新设一子公司，子公司账上仅存在相应数额的注册资本，而后并购方以子公司的100%股权支付换取被并购公司的股权，从法律形式上看符合59号文的基本规定，但是从实质层面上看，其与以现金购买股权无本质区别，因此很有可能被税局认定为不具有合理商业目的。当然，如何在交易结构中设计出符合商业目的的结构与理由，只能结合具体情况并与当地税局进行提前沟通才能真正避免风险。

在符合上述条件后，对于股权收购模式，其适用的具体特殊税务处理方法为：

• 被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

• 收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

• 收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

类似的规范表述方式笔者在前述文章中已经进行了表述，如收购企业系以其子公司的股权进行支付，在税务层面上，这一长期股权投资的价值保持不变，各方不产生损益，待被收购方股东将此持有股权再一次转让时，再依据再次转让的对价与原价值之差额进行计税。因此，这一特殊税务处理本质上也是一种纳税递延的政策，当然，在59号文框架下自然也存在“无限递延”的可能性

（三）股权并购模式与资产收购模式综合对比

综上所述，股权并购模式与资产收购模式的基本操作方法相信应该已经比较清晰了，整体而言，似乎资产收购模式的税负过重，增值税、土增税、所得税、契税、印花税等等都很难避免，相比而言，如果操作得当，股权并购模式除了缴纳部分非常小额的印花税和相关可能的登记费用外几乎无需缴纳税费，在实际操作层面上，是否股权并购模式一定优于资产收购模式？其实未必，两种模式的选择还要结合整个房地产投资的流程以及特定企业的情况去具体分析。

首先，股权不同于资产，股权本身亦承担了可能的负债，且被并购企业如果系采用分立模式，根据《公司法》第一百七十六的规定，分立出的公司对原主体的债务承担连带责任。其次，即便采用了新设子公司+资产划转的方式，在法律层面上能规避部分风险，但在税务筹划上仍应具体考虑，因为针对土增税的筹划只能是一种递延而非优惠，如建成物业出售层面无相关优惠政策，则此种递延未必比直接进行资产收购更符合企业利益。简单假设，原地块取得成本为（扣除项目）为1000万元，购买土地阶段基本对价为3000万元，土地开发成本、费用、加计扣除等综合假设为2000万，最终建成出售价格1亿元，如采用递延纳税的方法，最终增值额为10000-3000=7000万元，7000/3000=233.33%，直接适用60%，最终土增税为7000*60%-3000*35%=3150。而如果在前述阶段采用资产转让的方式，第一阶段缴纳2000*60%-1000*35%=850，第二阶段缴纳5000*60%-5000*35%=1250，合计2100，少缴纳1050万元。如在土地转让阶段的其他相关税费可以再进行筹划，整体税负采取两段缴纳的方式一般会低于一段缴纳的方式，其原理在于，土地增值税是超率累计税率，如果所有的增值部分都累计到最终出售物业一次性计算，则将有大额的增值额是适用到高税率档，最终将拉高整体税额。因此，企业在选择何种方式收购土地时，聘请专业机构进行详尽的数字计算是非常必要的。

文章来源：房地产财税咨询