房企一般计税模式下土地价款减除的会计及涉税处理

随着房企“营改增”试点的不断深入，很多企业的房子已经达到清算条件。那么，一般计税模式下，土地价款减除涉及的相关会计及涉税如何处理呢？

一、增值税

根据国税2016年18号公告内容，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

即：增值税计税收入=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+10%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

这里支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

二、土地增值税

根据国税2016年70号公告内容，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

即：土增税计税收入=（全部价款和价外费用）/（1+10%）

三、会计及账务处理

例：甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。预售一套房产，取得含税销售收入1000万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。

甲企业增值税销售收入：(1000-400)/1.10=545.45万

甲企业销项税额：(1000-400)/1.10×10%=54.55万

甲企业土地增值税清算收入：1000/1.10=909.09万

1.确认收入

借：预收账款                       1000

贷：主营业务收入              909.09

       应交税费—应交增值税(销项税额)  90.91

2.土地成本抵减

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)  36.36

  贷:主营业务成本                 （400/1.10*10%） 36.36

3.土地增值税清算收入：

含税销售收入-销项税额=1000/1.10=909.09万元

四、总结

房地产企业一般计税模式下，增值税计税收入和土地增值税清算收入并不相等，增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在会计处理中，冲减了主营业务成本。

文章来源：焦点财税