土地增值税清算案例分析-拆迁补偿、甲供材、整体转让

河北省xxx区xxx项目，开发商是xxx有限公司，录入土地成本的拆迁补偿款2100万没有任何附件支持；企业取得的发票中，付款方是xx经济投资服务有限公司，付款方与开发商不一致；建安成本中有甲供材1100万，取得A公司转让地上建筑物的发票4000万；开发间接费用中录入管理人员4年零2个月工资，水电费890万，差旅费、餐费等费用21万。

具体分析：

1、拆迁补偿款，根据土地增值税清算管理规程 （三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。因此在未取得任何附件支持的情况下，该成本不允许扣除。

2、取得的发票中，付款方与开发商不一致，根据《发票管理办法》的规定，不允许扣除。

3、该项目中有甲供材1100万元，施工方是否缴纳相应的营业税金及附加，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十九条规定发包人或出租人应自发包或出租之日起30日内将承包人或承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或出租人不报告的，发包人或出租人与承包人或承租人承担连带纳税责任。

4、A公司在转让地上建筑物的过程中，关注是否是整体转让，相关的税费（重点关注土地增值税定率/核实）是否足额缴纳，企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除。

5、根据项目的建设起止日期，该项目从开始至竣工验收共1年零3个月的时间，超出部分不允许或只允许扣除很少一部分成本。

6、开发间接费用中允许扣除的水电费是项目部本身所用的水电费，不包括工程用水电费，工程用水电费应计入施工方的工程施工科目，而建设方需要挂往来科目。对差旅费、餐费应计入期间费用，而不是计入开发间接费用，在计算土地增值税时，土地加成本之和的10%或5%中已包括差旅费、餐费等期间费用，不能重复扣除。