房地产、建安企业应对税务稽查策略

　　房地产、建筑安装业2013年仍然被国家税务总局列为指导性检查项目，可谓年年榜上有名，《国家税务总局关于开展2013年税收专项检查工作的通知》（税总发〔2013〕8号）所明确的指导性检查项目包括：　　

　　（1）房地产、建筑安装业；　　

　　（2）承接出口货物业务的货代公司、报关公司（报关行）；　　

　　（3）资本交易项目；　　

　　（4）中介、培训服务机构；　　

　　（5）高收入者个人所得税。　　

　　另外，房地产企业多数还属于当地重点税源企业，无论国家税务总局的专项检查还是各地的专项检查，检查榜上有名怕是无法避免，唯有继续努力，做好功课才好。

　　政府对于房地产市场的调控力度2013年仍在加强，税收仍是重要手段。最近，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）对通过税收政策调控房地产市场提出了新要求。通知称，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。有专家解释，很多媒体在报道这条消息时，把“按转让所得的20%计征个税”称为新规，误导了大众。但是不得不承认，该政策传递的政策信息，第一时间即激起上海、北京、南京等一线城市强烈反应，排队过户纷纷爆棚，如果说这只是针对二手房市场个人所得税的表象，那么由此所引起的市场连锁反应还是需要我们引起足够重视，从阳春三月各地的开盘表现即可知房产市场依然很冷，春江水暖房不知。

　　纳税不需要理由，收入减少，不代表纳税可以减少，随着形势的变化，税务检查不断由收入型检查转向执法型检查，一段时间的风平浪静不代表一个项目开发前后的安然无恙。笔者在樊剑英税友汇QQ群和网友讨论一个企业会计咨询的政府土地返还的一个税务处理问题时，即看到一个问题即出现很多不同的声音，企业实际的情况更是千差万别，又有多少是我们曾经忽视或处理错误的呢？

　　一、房地产、建筑安装业所涉及的税种　　

　　房地产业涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪费、房产税、土地增值税、企业所得税、增值税等诸多税费。建筑安装业与房地产业紧密相关，房地产企业一方面追求高额利润，渴望降低成本，另一方面对于企业所得税、土地增值税两大税种爱之深、痛之切，多年下来已经不限于靠虚开发票、假发票来增大成本了，通过建筑安装企业的私下运作提高房地产可扣除的计税成本已非新闻，虚构合同、虚增决算金额手段更具有隐蔽性，因此，通过不同渠道进行税务检查往往更具有连带性。

　　二、房地产、建筑安装业征管现状　　

　　房地产业、建筑安装业税收属于地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业，“营改增”试点地区更为明显，管辖范围的集中使各地更能够抽调精兵组建专门的房地产税务管理所来提高征管水平和征管效果，管理力度得到了加强。近年来由于调控力度逐渐加强，较为冷清的房地产市场多少也影响到各地的税源征收效果。从各地的反映情况看，基本上是把土地增值税清算作为完成税收任务的第一法宝，长期没有清算的项目开始清算，多年沉淀的问题逐一浮出水面，税企博弈力度加大，笔者关注的一个项目经测算应补缴土地增值税1800万元，最后因为清算方案的变化企业要申请退税了。其次，对于完工项目的计税成本开始结算，通过对于计税毛利的调整来加强企业所得税的征收，项目未完工时按照预计计税毛利率缴纳所得税，预计毛利率减去营业税率5%和土地增值税预征率一般2%最后一般在3%~8%之间，还可以减去期间费用，未完工期间纳税明显不足，项目完工以房屋交付、竣工验收、初始产权证为标志，项目完工应及时结算计税成本，但是由于多种原因，企业结算并不完整。三是对于房地产企业的商业开发与经营所带来的税收问题征管方面。商业开发投资大，回报慢，招商压力大，为扩大招商规模所定下的售后回租、免租、合作开发、合作经营等也存在着不少方案上的问题。四是对于营业税、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税等方面所发现问题的连带检查。房地产企业高管动辄100万元的年薪，其纳税是否完整？超过12万元有无将全部收入年度纳税申报呢？另外，也能够看到，越来越多的房地产企业开始注重税务内部控制，尽可能都在事前筹划，笔者了解的一家房地产集团，每月都有集中的税务培训，这说明企业内部对于税务内控管理也在加强，通过自查手段补缴税款的比例也在扩大。

　　三、房地产、建筑安装业主要涉税问题　　

　　从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：　　

　　（一）企业所得税和土地增值税　　

1.销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入。　　

2.销售开发产品不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税。　　

3.向特殊客户销售开发产品收取价款低于正常销售价款未做纳税调整，例如某房地产企业以六折优惠向当地某领导亲戚销售商品房，某房地产企业老板以子女名义购本公司商品房只象征性支付购房款。　　

4.以自建开发产品作为拆迁补偿或以房抵债等应视同销售行为的，未按规定做纳税调整及正确申报纳税。　　

5.以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定确认计税收入。　　

6.以分期收款方式销售开发产品收取的价款，未按规定确认计税收入，例如合同约定12月1日收款，实际1月1日收款，12月1日未计收入。再如合同约定12月31日收款50万元，但客户到期破产无力支付房款等情形。　　

7.销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。　　

8.收到政府土地返还款未正确计算收入少交企业所得税和土地增值税。　　

9.售后回租不按规定确认收入或不按规定取得租金可扣除凭证直接冲减收入少缴企业所得税。　　

10.虚列拆迁补偿费、虚增成本。　　

11.编造合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本。　　

12.混淆成本核算对象，未按配比原则结转开发产品成本，减少转为自用的或出租的开发产品成本或提前结转成本等人为地造成利润向后推迟，少缴企业所得税和土地增值税。　　

13.混淆期间费用和开发成本、开发间接费用的列支范围，扩大土地增值税扣除项目成本。　　

14.采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，造成少缴企业所得税和土地增值税。　　

15.取得不符合规定发票入账，多列成本费用，例如虚构绿化成本、虚构劳务成本，找地方代开发票套现弥补非正常开支等。　　

16.不按规定确认清算项目和清算单位，造成成本混淆少清算土地增值税。　　

17.土地增值税清算应区分不同产品类型核算的未按规定核算，减少清算税额。　　

18.对于售价较高、毛利较高及成本不足的项目，以较低的应税所得率核定征收企业所得税或以较低的核定征收率征收土地增值税。　　

19.不同融资渠道融资所支付融资成本未取得符合税法规定的扣除凭证或虚增融资成本，减少应纳税所得额或增加土地增值税扣除项目成本。　　

20.电视、家具等可移动设施计入土地增值税扣除项目成本少清算土地增值税。　　

21.不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；应计入期间费用工资、福利费计入开发间接费用调剂土地增值税扣除项目成本，少清算土地增值税。　　

22.采用不同会计科目列支实际业务为业务招待费、广告宣传费或赞助费、礼品支出未按规定纳税调整，造成少缴企业所得税。　　

23.借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税。　　

24.列支与生产经营无关的费用。　　

25.报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等。　　

26.发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明细清单或相应记录，存在虚列行为。

 （二）营业税　　

1.预收售房款、定金、押金、保证金等不及时入账或挂“其他应付款”等往来账，未按时申报缴纳营业税。

2.商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税。

3.代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税。

4.出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款。

5.转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税。

6.销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳税调整。　　

7.关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整。　　

8.取得非金融单位的利息收入直接冲减“财务费用”未按规定申报营业税。　　

9.销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税。　　

10.售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税。　　

11.分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入。　　

12.按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”。　　

13.在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税。　　

14.地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。

　　（三）个人所得税　　

1.发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税。　　

2.股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税。　　

3.为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税。　　

4.在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税。　　

5.公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报。　　

6.员工的旅游费未并入个人收入按规定代扣代缴个人所得税。　　

7.在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。　　

8.私车公用发放的交通补贴未按规定计算个人所得税。

9.职工低价购房未按规定计算个人所得税。　　

10.楼盘促销活动赠送礼品未按规定扣缴个人所得税。　　

11.股东股权转让未按规定申报缴纳个人所得税。　　

12.报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等未扣缴个人所得税。

　　（四）其他税种　　

1.建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税。　　

2.实收资本、资本公积未缴少缴印花税。　　

3.取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税。　　

4.公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税。

　　四、纳税健康自查思路及方法　　

　　大型房地产企业内部分工一般较为明确，所谓“马路警察，各管一段”，尽管公司项目资料齐全，但是财务人员能搜集到全部的项目信息也非易事，即便聘请中介机构，短时间内也未必能够十分清楚企业复杂的内部经济活动。因此，企业纳税健康检查笔者提供一些建议如下。　　

　　（一）独立自主，立足岗位，做好资料收集工作。　　

　　房地产企业涉及的法律凭证、会计凭证、税务凭证较多，从项目立项开始，要尽可能按照“三证统一”的原则对于企业每一阶段的书面及电子信息资料搜集齐全，分门别类，做好归档，对于经常会用到的凭证，别怕费纸，该复印的多复印些放起来，早晚有用，银行贷款要用到，税务检查一样要用到。例如：立项证明、平面图、土地使用证、土地出让金票据、契税证明、建设土地规划证、建设工程规划证、工程施工许可证、预售许可证、房屋产权证、每一期间的销售明细表、佣金计算明细表、房屋交付记录，大额合同、大额发票清单、预决算书、租赁合同、投资协议、股权转让协议等等。这种跨部门的资料搜集工作费时费力，不做不行，即便你有能力聘请一个高级财税专家，这些资料一样要自己提供，财务算是牵一发而动全身，早做早受益。

　　（二）多测算、多分析、案头工作很重要　　

　　资料搜集只是第一步，搜集过程中即要验证“三证”是否统一，规划证面积与实际销售面积不一致的经常发生，施工合同决算金额超出原合同金额的也不是不正常，计入开发产品成本的并非都取得了发票，取得了初始产权证苦于发票不全不愿结算计税成本的也大有人在，嫌缴税多找建筑公司补开发票的也有。房地产开发经营业务的复杂性需要企业有专业的人员沉下心来对于完工项目认真分析，项目启动要测算，完工仍然要测算，测算重点有所差别，完工后更多测算的是企业所得税、土地增值税。清算方案很重要，最后的关头方案选择错误往往损失大额的税金。

　　（三）自查补税出路最好　　

　　房地产企业资金紧张，想晚缴税款用用资金不足为怪，该交的还是要交，税务检查可以分为稽查、评估、辅导、自查，对于经纳税健康检查发现的问题，“知错就改，善莫大焉”，主动自查补税最好，自查的重点可以参照本文所列举的房地产企业的涉税手段，当然并非全部。企业应根据自身项目开发特点找出自己的薄弱环节进行改正，能力不足的话，不妨找个税务顾问来指导。