增值税销售额土地价款扣除的注意事项与房地产公司土地更名时土地价款的扣除
一、增值税销售额的计算
国家税务总局公告2016年第18号第二章第一节第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
二、土地价款的扣除
（一）允许扣除土地价款的计算
根据国家税务总局公告2016年第18号规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（二）支付的土地价款的范围
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016年第18号公告）规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）对土地价款的范围进行了补充：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”， 包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
1.向政府支付的土地价款（出让金）
受让方直接向政府支付土地价款，必须取得省级以上财政部门监制的财政票据。
2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费
根据规定，纳税人取得拆迁补偿费，并未发生增值税应税劳务，所以不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的扣除证据（包括不限于）：
①拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。
②拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明；
即使超过规定标准，也可以据实扣除。
③拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁人的身份证复印件、联系方式等。
④其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。
3.土地前期开发费用
比如：政府一级开发成本，七通一平、规划、勘察等前期开发费用。
4.土地出让收益等
（1）土地出让收益是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
（2）除土地出让收益之外，土地价款还包括政府为出让该地块发生的市政建设配套费等前述未提及的其他成本，或者是税务机关认可的其他费用。
（三）土地价款的扣除时间
土地价款的扣除时间以交房的时间为准，根据实际交房的面积扣除土地价款。
（四）实务中需要注意的其他问题
1.差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和小规模纳税人销售额不适用于此公式；
2.土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能混合在一起扣除；
3.国家税务总局公告2016年第86号第五条明确：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
阅读二：房地产公司土地更名时土地价款的扣除
作者：吴越
在实务中，经常会有开发商将企业名下的土地变更到自己的项目公司，这就涉及到土地使用权的更名，这种行为属于土地使用权的转让吗？更名之后的增值税应该如何计算呢？下面我们通过案例来探讨探讨。
【案例】 ***房地产公司通过“招拍挂”取得土地使用权一块，支付出让金取得出让金收据等，然后设立房地产项目公司——高山公司，在该地块开发房地产项目。但土地证在***公司的名下，高山公司在计算增值税时，是否准予按扣除土地价款后的差额缴纳增值税？ 财税[2016]140号第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 根据政策，高山公司如果同时具备以上条件，金穗源将土地使用权更名到高山公司的行为不属于土地使用权转让行为，不缴纳增值税。 实务执行中，需要提醒大家注意： 1.变名前后的公司是全部控股关系，即***公司必须持有公司项目公司100%股权； 2.必须由***公司、政府部门与公司项目公司签订“三方协议”，将土地使用权更名到高山项目公司名下； 3.将财政票据的户头更名为高山项目公司： 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号): “申请人竞得土地后, 拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果, 先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》, 在竞得人按约定办理完新公司注册登记后, 再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。 4.土地使用权必须由***房地产公司更名到高山项目公司名下。 通过以上分析我们可以看出高山项目公司同时具备上述条件，也不应当缴纳土地增值税和企业所得税，而且在计算增值税时，准予从销售额中扣除土地价款。
文章来源：李龙地产财税服务
