房地产开发文书的土地增值税解读之四 ——房屋测绘成果报告书

四、房屋测绘成果报告书

房地产开发项目建成后，在办理初始产权登记之前，需要委托有资质的测绘单位对开发项目完成建设的房产开展测绘，并取得房屋测绘成果报告书。

测绘成果一般按幢报告，如果地下室不连通，地下室与其地面楼幢一并出具测绘成果报告，如果地下室为整体开发，地下室测出具独立的测绘成果报告。

（一）房屋测绘成果报告书的内容

土地增值税工作中，通常看到的测绘成本报告书包括五个部分：测绘成果报告概况、房产平面图、房屋基本信息、房屋共有共用部分测算说明、房屋分户（室）面积对照表。各部分的具体内容为：

1、测绘成果报告。

其内容包括申请测绘的单位、房屋丘号、房屋坐落、房屋结构和面积、测绘意见、审批意见、测绘单位。

2、房产平面图。

3、房屋基本信息。内容包括：

1）房屋的用途，比如住宅、商业、会所、车库等。

2）房屋的层数：总层数是多少层，地上和地下各多少层。

3）房屋墙体的厚度。

4）阳台类型，是半面积阳台还是全面积阳台。

5）房屋的建筑面积：总建筑面积是多少，分摊共有面积多少，人防面积多少。

4、房屋共有共用部位测算说明。

说明的内容包括计入房屋分摊面积的共有共用部位名称（外墙体一半、楼梯间、电梯井等）、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。

计入房屋分摊面积的共有共用部位，其建筑面积已计进了各分户（室）的建筑面积之中，是可售面积的一部分，未计入房屋面积的共有共用部位，权属属于全体业主，未计入共有共用的附属设施部位，权属一般属于房地产开发公司。

5、房屋分户（室）面积对照表。

对照表分楼层和分户展示每一户（室）的面积情况。内容包括每一户（室）的建筑面积、套内面积、阳台面积、分摊面积。

（二）房屋测绘成果报告书的土地增值税相关性分析

房屋测绘成果报告书是土地增值税清算中必须要掌握的一份文书，土地增值税清算中的很多争议，都依赖测绘成果报告书解决。该文书提供了以下与土地增值税相关的信息：

1、房地产开发项目按规划建设的总的建筑面积。

将各幢测绘成果报告中的建筑面积总计，就是按规划建设的总建筑面积。

土地增值税计算中，可以通过各种信息来源统计房地产项目的总建筑面积，但测绘成果报告是最准确的数据来源。

2、房地产开发项目的总的可售面积。

可售的分户（室）的建筑面积就是可售面积，将可售的各分户（室）的建筑面积相加，所得总计数就是全面的可售面积。

同时可按房屋类别统计可售面积。一个房地产开发项目的可售面积有时难以统计清楚，但测绘成果报告确定可售面积的可靠资料。

3、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。

未计入房屋面积的共有共用部位是属于全体业主的公共配套，其开发成本应按规定分配扣除。

未计入共有共用的附属设施不属于全体业主，其开发成本不能分配计入可售面积扣除。在土地增值税计算中，公共配套成本扣除问题一直是难点。

公共配套的权属到底属于谁，哪些公共配套的开发成本可以扣除，哪些不可以扣除，如果不掌握测绘成果报告，确实难以判断。测绘成果报告是判断公共配套权属的途径之一，为确定公共配套的开发成本处理提供准确的依据。

4、房屋的用途。房屋的用途为商品房分开计算土地增值税提供了分类依据。

5、规划外建设的房地产面积。

到房地产开发项目实地察看，与测绘成果报告进行比较，如果有额外的楼幢未被测绘、或者楼幢最上面有几层未被测绘、或者地下室有未补被测绘的部位，这些一般都是超规划建设的面积。

在计算土地增值税时，其开发成本一般不能计入扣除项目金额，应按相关情况处理好其开发成本。

文章来源：正则咨询