温故而知新——干货拿走，不谢

       无论是企业还是个人，发生房地产所有权转移的经济行为是在所难免的，可你对房产所权和土地使用权发生转移时涉及到的税收又了解多少呢?

      今天和大家讲讲这房产所权和土地使用权发生转移时，哪些业务可以免征"土地增值税"呢?

1、建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征"土地增值税"
       普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
      纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征"土地增值税"。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征"土地增值税"
      征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
      国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。
     因此，纳税人出现因国家建设需要依法征用、收回的房地产，所取得的补偿收入，免征"土地增值税"。
3、合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收"土地增值税"
      对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
4、房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征"土地增值税"
      继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
      赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
     因此，房屋产权、土地使用权所有人以继承、赠与方式无偿转让的，免征"土地增值税"。
5、个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征"土地增值税"
     房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换;
     房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
    因此，个人之间互换自有居住用房地产的，当需要进行所有权互换时，经当地税务机关核实，可以免征"土地增值税"。
6、普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

     目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
      非普通住宅即普通住宅标准以外的住宅。
      因此，对于个人而言，销售的住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，都免征"土地增值税"。
7、房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征"土地增值税"
      房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
8、转让旧房增值额未超过扣除项目金额20%的，免征"土地增值税"
      企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征"土地增值税"。
9、对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征"土地增值税"
      按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
10、投资主体存续的企业合并，房地产转移，暂不征"土地增值税"
      按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征"土地增值税"。
11、投资主体存续的企业分立，房地产转移，暂不征"土地增值税"
      按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征"土地增值税"。
12、企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征土地增值税
       企业改制重组分为"整体改制"与"部分改制"。
       整体改制是指以企业全部资产为基础，通过资产重组，整体改建为符合现代企业制度要求的、规范的企业。当前，大部分企业采取整体改制的方式，特别适合中、小型企业改制原企业经营业绩存续，其字号、商誉、商标等无形资产得以承继，企业原有的架构得以完整保存，有利于企业的稳定，新股东的加入和机制的转变，又增强了企业的活力，有利于促进企业的发展。
       部分改制是企业以部分资产进行重组，通过吸收其他股东的投资或转让部分股权设立新的企业，原企业继续保留。部分改制比较适合于大型企业的改制，尤其是设立股份有限公司时多采用部分改制的方式。严格来讲，部分改制登记不是变更登记，而是设立登记。
       因此，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
政策依据
1、《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)
2、财政部 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)
3、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)
4、财政部 国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)
5、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
6、财政部 税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)

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知识点温习完了，再来点实用的干货。

      在土地增值税的实际清算工作中，存在多税种关联、多领域专业知识要求高、企业涉税成本高、财务核算繁琐、清算申报表的计算庞杂，税收筹划不到位，政策把握不准、清算工作风险大等问题。

《协同税收风险识别与控制系统》针对以上问题，从以下几个方面着手解决：

数据采集：

利用网络和电子技术，从项目立项阶段开始归集房地产项目的收入、成本等相关数据信息及证照、报告等影像资料，形成项目信息库，为项目日常管理和土地增值税清算提供数据准备，避免人员调动、资料后期缺失等因素的影响，方便企业实时掌握项目进度、把控各项成本发生情况及待支付成本情况，提高工作效率。

数据分析：

将大量的第三方数据、系统历史数据、云端数据、企业录入数据等进行有效洗选拆解，形成各类特性的元数据放入不同数据仓库中进行分类管理；根据不同财务需求，多维度的对企业进行风险判断，增强财务管理的税务、预算、资金等分析能力，出具风险报告，规避企业风险。

风险控制

遵循以风险为导向的管理理念，在日常业务处理中，即时提供税务风险提示、开发流程风险提示、发票真伪辨别等风险分析。根据既定业务逻辑进行判断，识别财务流程中可优化点，利用信息化、自动化系统对凭证的合规和审计工作实现“自查自纠”和“全查”。

清算管理：

按照房地产开发流程帮企业在财务核算和台帐管理方面实现电子信息化管理，主观因素影响较大的计算过程全部由系统自动处理，避免清算结果受人为因素影响。系统自动生成各种税务所需报表，对达到清算条件的项目进行管理，填写分摊比例，并生成清算报表，提供对报表的导出功能。

电子申报：

    自动提示项目清算状态，及时提醒申请项目清算，避免企业办税人员因延时申报带来的涉税风险。方便的数据填写模式，清晰明了的填表说明及强大的法规库支持，准确的表内与表间勾稽关系，强大的自动计算和审核功能，帮助企业精确完成表内与表间数据的计算，准确快速地检查填报数据，顺利完成申报。

3D可视化

系统接入基础地理信息和3D可视化楼盘信息，将项目整体规划、房源楼层编号、建筑结构、建筑类别、景观配套及360度户型等集合展示，企业的项目数据信息与3D场景结合，实现数据可视，万物可视，便于直观的为客户展现项目信息。

       同时为房地产企业提供数据采集、税务咨询和风险分析报告，企业可以进行自查自纠，也可以选择我们的税收筹划服务，进行合规合法的税收筹划，最大程度为企业节税和规避风险。

咨询电话：4008778367