不同项目的土地增值税能否混合计算？
日期：2019-01-21
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常见问题
问：我公司是一家房地产开发企业，有一个开发项目，二楼以上为普通标准住宅，一楼为商业用房。由于历史原因，收入和费用统一核算。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果我公司没办法分别核算土地增值额，是否可以合到一起计算？
答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府法规。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按法规计税。
依据上述规定，房地产开发企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，不分别核算增值额或不能准确核增值额的，应就其全部增值额按法规计税。
