层高系数法在土地增值税清算中的应用案例

 一、什么是层高系数法?

层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。

举个例子说明一下，住宅层高3米，商业层高4.5米，那么商业层高是住宅层高的1.5倍，这个层高系数就是1.5，在做成本分摊时，商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。假设住宅面积2万平方，商业1万平方，成本1.5亿元，如果不考虑系数，住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。

如果考虑层高系数，住宅和商业分摊成本比例就发生变化：

住宅应分摊比例为：2/(2+1*1.5)=57%

住宅应分摊成本为：1.5亿*57%=8550万元

住宅单方成本为：8550/2万=4275元/平方

商业应分摊比例为：1.5/(2+1*1.5)=43%

商业应分摊成本为：1.5亿*43%=6450万元

商业单方成本为：6450/1万=6450元/平方

可以非常明显的看到，层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。而且可以看到，层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式，是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。

二、层高系数法是会计核算方法吗?

作为一种特殊的成本分摊方法，层高系数法是一种会计核算认可的方法吗?我们来看看相关规定：

1、会计核算中的成本分摊方法

《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

这里列举了三种方法，也的确是实务中最常见的方法，但这里并未提到层高系数法，实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。

2、所得税税前扣除中的成本分摊方法

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定，只列出了四类方法：占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法，而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法，公共配套设施只能使用建筑面积法，利息只能使用实际成本法或预算造价法。

这里依然，没有层高系数法的出现，也就意味着所得税并不认可层高系数法。

3、土地增值税清算中的成本分摊方法

目前总局文件中关于土增清算成本分摊问题只有三个文件做过说明：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)，三个文件

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

三个文件都陈述了几个共同观点：

1、只有共同成本费用才需要分摊;

2、根据受益原则采用合理分配方法;

3、只提到了占地面积法和建筑面积法两种明确的方法，也并未提到层高系数法。

层高系数法的出现主要是在各地税务机关关于土地增值税清算的相关文件规定中，目前能够找到的至少有八个省份做了相关规定，如新疆、湖北、湖南、河北、福建、广西、广东、浙江等。即使如此，关于层高系数法的说法、规定也不尽相同，实际应用中的确让人困惑。总结一下，我的看法是层高系数法仅仅是应用于土地增值税清算中的成本分摊，会计处理和所得税计税成本扣除不能使用层高系数法。而且，层高系数法的运用仅限于已经做出规定的省份，未做出规定的省份不可盲目使用。

三、各省层高系数法的关键点分析

1、层高系数法通常只在同一建筑物的不同产品中适用

关于这一点很多省都明确，必须是单个建筑物或者同一建筑物出现了住宅和其他类型商品房，而且双方层高不同，才可以采用层高系数法，如果不是同一建筑物，成本就可以单独核算清楚，不需要层高系数法。

2、层高系数法适用的是土增的全部扣除项目还是开发成本，还是仅仅适用于建安工程费?

这个问题是有不同意见的，浙江、湖南、新疆认为只能对建安工程费适用层高系数法调整;南宁、广州认为适用于所有扣除项目;河北认为适用于开发成本(不含土地)。我个人的意见是由于层高系数主要影响的是建安部分，因此应只能适用于建安工程费，至于公共配套设施费、基础设施建造费、开发间接费等不应适用层高系数法。

3、层高系数多少合适?

这里也出现三种观点，浙江直接按照1.4处理，新疆税务机关只认可层高系数高于1.5的层高系数，其他地方税务机关大多数是按照实际计算出来的层高系数处理。

不难看出，层高系数法即使是在能够认可的各省中也是存在诸多争议。

四、不认可层高系数法的区域房企如何分摊成本?

这是一个很复杂的问题，我仅谈谈我的观点：

1、土地增值税清算分摊方法并不一定要和会计处理完全一样，但往往会参考会计处理方法，或者直接认可会计处理的方法;

2、企业如果在土增清算中没有结转收入和结转成本，土增清算倾向于统一使用建筑面积法，或者土地使用总占地面积法，其他成本统统认定为共同成本适用建筑面积法。

3、成本分摊的前提是共同成本，意味着如果是直接成本则不需要分摊，直接归入成本对象即可，只有共同成本才需要分摊，什么是直接成本，什么是共同成本实务中是需要财务人员认真判断和设计的。

4、如果财务人员已经做了真实合理的成本分摊，客观的分摊了各项成本，土增清算当然可以采信并直接使用相关数据。

文章来源：财税聚焦    作者：李舟