土增税中的“普通标准住宅”如何认定？含23个省规定汇总

“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。那么“公寓”、“商住两用房”是否可以视为住宅？

在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。下面我们看一下各地的具体规定是怎样的？

01、土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）

第十一条规定 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

02、山东的规定

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2017年第5号）

普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;

（二）单套建筑面积在144平方米以下;

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

注：普通标准住宅的地方性税务规定。

转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。

关于土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局）

普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

03、西藏的规定

关于明确土地增值税普通标准住宅问题的通知（藏国税函[2005]134号）

在我区未建立集中供暖设施以前住宅小区建筑容积率在0.9以上，单套建筑面积为144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下的住房；在建立集中供暖设施以后住宅小区的建筑容积率控制在1.0以上。那曲地区、阿里地区作为高寒地区，住宅小区建筑容积率标准控制在0.8以上。

04、辽宁的规定

转发《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（辽财预[2006]290号）

普通住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告（大地税公告[2010]1号）

本公告所称“普通住宅”，按照大连市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”标准执行。

05、广东的规定

关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函[2008]342号）

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。

关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复（深府办函[2006]86号）

对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0心上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

根据深地税发[2006]555号规定，“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。

关于调整普通住房认定标准的函（深圳市住房和建设局）

我市辖区内(含深汕特别合作区)享受优惠政策的普通住房为：同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑积144平方米以下的住房。该标准自2019年11月11日执行。

06、海南的规定

关于明确土地增值税若干政策问题的通知（琼地税函[2007]356号）

2005年6月1日后销售的房产，进行土地增值税清算时，普通住宅的认定，根据《海南省地方税务局 海南省财政厅 海南省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（琼地税发[2005]77号）第三条的规定执行，即普通住宅须同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

关于明确普通住宅认定标准的通知（琼府[2019]40号）

我省享受税收优惠政策普通住宅标准为：同时具备住宅小区容积率1.0以上（含本数），单套建筑面积144平方米以下（含本数）两个条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。

本通知自2019年8月9日起施行。

07、贵州的规定

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（黔地税发[2006]168号）

我省“普通标准住宅” 标准为：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡(含144㎡)以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

关于征收土地增值税的若干规定（2010年贵州省人民政府令第119号）

普通标准住宅的标准为：

（一）普通标准住宅同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下 ；

（二）装饰标准：住宅公共走道及楼梯间墙面、顶棚刷涂料或抹灰，户内地坪为水泥地坪，墙面天棚抹灰刷白。超过前款规定标准的，均属其他住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

08、天津的规定

关于调整我市普通住房价格标准的通知（津地税地[2014]5号）

凡同时满足住宅小区建筑容积率在1.0及以上、单套建筑面积在144平方米及以下、成交单价不高于普通住房价格标准(见附件)三项条件的住房确定为普通住房。

附件：

转发四川省地方税务局关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准通知的通知（成地税函[2005]379号）我市在土地增值税征收管理中享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足一下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

12、新疆的规定

转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（新地税发[2007]135号）

普通住宅与非普通住宅的划分，应严格按照自治区人民政府《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（新政发[2005]152号）规定执行，即：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下的为普通住宅。

13、河南的规定

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。

郑州市政府办公厅关于普通住房标准的通知

自2012年7月9日起，郑州市执行新的普通住房标准，新标准明确：普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为144平方米以下；单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。

14、重庆的规定

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发[2006]143号）

住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。

15、湖北的规定

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（鄂地税发[2006]215号）

我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0(含1.0)以上(武汉市在1.5以上)、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

16、上海的规定

关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知（沪地税地[2007]26号）

普通住房必须同时符合下列条件：

（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；

（2）单套建筑面积140平方米以下；

（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

关于调整本市普通住房标准的通知（沪房管规范市[2014]6号）

可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

二、单套建筑面积在140平方米以下；

三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

根据沪房规范[2019]7号规定，本公告有效期延长至2024年11月18日。

17、江西吉安的规定

关于贯彻落实土地增值税清算有关问题的通知（吉市地税发[2007]37号）

我市普通标准住宅应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下，实际成交价格在1800元/㎡以下。

18、宁夏的规定

关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地院通[2007]123号）

普通商品住宅标准是: (1)住宅小区的容积率在1.2以上; (2)单套建筑面积在130平米以下; (3)成交价格为兴庆区2934元/平方米以下;金凤区2812元/平方米以下;西夏区1867元/平方米以下。2005年以后年度在银川市政府公布新的普通商品住宅标准前,暂按照2005年普通商品住宅标准执行。

19、湖南的规定

关于土地增值税征收有关问题的通知（湘政办发[1995]48号）

四、凡纳税人建造符合以下条件的民用住宅，为普通标准住宅：1.每套住房建筑面积未超过90平方米（含90平方米）；2.砖混结构或钢混结构；3.装饰为普通材料（指墙面使用石灰或涂料，地面使用水泥或普通水磨石，顶面使用石灰或涂料的）；4.具有一般居住功能（住房设有卧室、客厅、厨房、卫生间，但不配置中央空调，浴缸等设施）

关于做好稳定住房价格工作的通知（湘政办发[2005]23号）

享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号）

普通标准住宅必须同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在 120平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.2倍以下。

20、福建的规定

福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）（闽地税发[2005]195号）

纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：　　

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；　　

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下。

其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。

21、山西的规定

山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号）

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的住宅。具备下列标准之一者，不得列为普通标准住宅：

（一）套型住宅平均每套建筑面积超过８８平方米的；

（二）六层（含六层）以下采用钢筋混凝土框架结构的；

（三）非城市规划要求而采用贴面砖、马赛克或大理石等材料进行大面积外装修的；

（四）采用进口电梯或七层以上采用电梯的；

（五）有空调设施的；

（六）有成套不锈钢厨具、天然大理石台面等厨房设施的；

（七）有人造玛瑙、大理石洗盥设备等浴室设施的；

（八）安装高级铝合金彩板门窗的。

除厨房、卫生间外，具备下列内装修标准之一者，也不得列为普遍标准住宅：

（一）非结构型吊顶；墙壁采用木质、塑料、铝合金等材料的；

（二）地板采用木质、大理石、花岗岩等材料的。

凡基建计划列明或实际建造的别墅、度假村、高级公寓、独门独院别墅式的住宅及省政府规定其它非普通标准住宅，一律不得列为普通标准住宅。

关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知（晋政办发[2005]42号）

一、普通住房的具体标准

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上；

(二)单套建筑面积在120平方米以下；

(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格(住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格)1.2倍。

依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。

22、浙江的规定

关于确定普通住房标准问题的通知（浙政办发明电[2005]90号）

我省普通住房标准问题通知如下：

一、杭州市区（不包括萧山、余杭区，下同）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。杭州市区普通住房标准报建设部、财政部、税务总局备案后，由杭州市人民政府于2005年5月31日前公布。

二、全省其他市、县（市、区）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20％的比例内上浮。

23、北京的规定

关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知（京建发[2014]382号）

本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

文章来源：拓展老狗