土地增值税清算，税费扣除要合规！
土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面，因此，稍不注意就有可能会出错。
那么，土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时，不得扣除呢?
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
因此，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条(一)规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
六、企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十一条规定：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
七、除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本5%的部份，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，除利息支出外其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除，超过部分，不得扣除。
八、与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。否则，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
九、不能提供已支付的地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十、因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不得许扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
土地增值税预征计征依据的确认
预售阶段
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下：
土地增值税预征计征依据＝预收款-应预缴增值税税款
应预缴增值税税款＝［预收款÷（1+税率或征收率）］×3%。
现房销售阶段
现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
同时，国家税务总局公告2016年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：
1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额
应纳税额= ［价税合计÷（1+5%）]×5%
2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额
销项税额=［（价税合计 - 允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）]×适用税率
土地增值税清算扣除税费时的注意要点
城市维护建设税及教育费附加的扣除
国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：
1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。
在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。
2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除？
由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。
印花税的扣除
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（五）项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。
而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。
《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用（税金）中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。
新会计制度出台后印花税如何扣除？一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字[1995]48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法（条例实施细则以及房地产开发企业财务制度），现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。
文章来源：房地产财税咨询
