关于土地增值税，价格偏低且无正当理由如何界定？（10地口径）
国税发[2009]91号规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。……(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
在实务中，何为“计税价格明显偏低”和“正当理由”常常是税企争议的焦点。
具体界定我们看各地的政策规定：
1、四川省规定
转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知（川地税发[2009]60号）
四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。
（三）由主管地税机关按当地政府部门公布的穗近期房地产转让市场指导价格确定。
2、河南省规定
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
二、关于“计税价格明显偏低”的问题。
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均金销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。
3、江苏省规定
关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）
三、关于房地产转让收入的确认
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照源房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
四、对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
转发《江苏省地方税务局、财政厅、建设厅转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知》的通知（泰地税发[2005]88号）
四、关于个人转售住房价格偏低时如何确定计税价格的问题
个人转售住房如申报的售房成交价格高于当地人民政府公布的住房平均交易价格的，则以申报的成交价格确定。如申报的售房成交价格低于当地人民政府公布的住房平均交易价格，则以当地人民政府公布的住房平均交易价格确定。
4、浙江省规定
关于明确房地产等有关税收政策的通知（磐地税政[2010]7号）
6. 调整房屋交易最低计税价格；纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，直属税务分局依法按照下列标准核定:
（1）城区内平面式套房，面积少于60（含60）平方米的最低计税价格核定为2200元/平方米；面积在60-100（含100）平方米的最低计税价格核定为2600元/平方米；100平方米以上的最低计税价格核定为3000元/平方米；
（2）城区内的自建住房按建筑面积3000元/平方米核定；
（3）城区内别墅按建筑面积5000元/平方米核定；排屋按建筑面积4000元/平方米核定；
（4）建制镇政府所在地、新城区范围内土地属国有出让性质的住房出售，按建筑面积1000元/平方米核定；
（5）县城、新城区、建制镇政府所在地范围外土地属国有出让性质的住房出售，按建筑面积600元/平方米核定；
（6）营业房和其他不动产交易，由直属分局上报县局税政科，县局按照土地市场价格加房屋造价核定后，通知直属分局据以征税。
5、广东省规定
关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）
第二十二条 主管税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格（不含税价，下同），又无正当理由的，按照房地产评估价格计算收入。房地产评估价格可由纳税人委托政府批准设立的房地产评估机构评定。房地产评估价格须经主管税务机关确认。
关于发布河源市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告（总局河源市税务局 住房和城乡建设局公告2020年第1号）
在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的，税务机关按照《标准》核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额，并据以计算扣除成本。
6、河北省规定
关于对地方税有关业务问题的解答（河北省地方税务局）
十、房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握？
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，且无正当理由的，一般可以视为明显不合理的低价。
7、江西省规定
关于土地增值税管理若干问题的通知（洪地税发[2011]149号）
七、对转让价格明显偏低的处理
对转让价格明显偏低的(主要指一些特定销售对象，如股东等)，可以按以下方法调整其计税依据：按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
8、海南省规定
关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号）
第六条纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产销售价格明显偏低。
第七条符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：
(一)人民法院判决或裁定的转让价格;
(二)政府有关部门确定的转让价格;
(三)经主管税务机关认定的其他情形。
第八条纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列顺序确定：
(一)按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
9、内蒙古规定
关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局）
第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由：
（一）法院判决或裁定的转让价格；
（二）政府相关部门确定的转让价格；
（三）主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。
10、福建省规定
厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）
第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，税务机关可要求其提供书面说明及相关证明材料，据此判定是否存在正当理由。若无正当理由的，税务机关参照本办法第十九条规定确定转让房地产的收入。
前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式转让开发产品的；
2.人民法院已生效的判决文书、仲裁委员会裁决确定的价格转让开发产品的；
3.以公开拍卖方式转让开发产品的；
4.税务机关认定的其他合理情形。
文章来源：土地增值税金穗源
