小区地下车库（位）| 人防车位权属问题简析

一、人防车位相关的法律依据

1、《民法典》第254条，国防资产属于国家所有。

2、《人民防空法》第5条，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。（谁投资谁收益）

3、《国防法》第40条，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产属于国家所有。（对国防资产给出了定义）

4、土地增值税相关法律法规

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于印发_土地增值税清算管理规程_的通知》

→ 清算问题

（1）土地增值税清算的条件，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

b. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

c. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

d. 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

（2）纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

a. 纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定；

b. 纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。（适用于核定征收）。

（3）土地增值税计算扣除项目包括：

a. 取得土地使用权所支付的金额；

b. 房地产开发成本、包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

c. 房地产开发费用；

d. 与转让房地产有关的税金；

e. 国家规定的其他扣除项目。

→ 公摊问题

（1）如果开发商将人防车位成本计入公摊面积，人防车位所有权应属于全体业主，在清算土地增值税时，人防车位的开发成本也是可以进行扣除的；

（2）如果人防车位开发商在转让前已进行了不动产所有权首次登记，开发商对人防车位享有所有权，依据谁投资谁收益，开发商对人防车位可以进行转让、收益。且其开发成本也可以在清算土地增值税时进行扣除。

二、结论

笔者认为，人防车位是否属于全体业主所有，首先应明确人防车位所有权是否进行了首次登记，其次依据信息公开明确小区公共区域的划分情况，最后根据上述两点结合来判定人防车位的归属问题。

另外，对于国家对人民防空设施建设会按照有关规定给予优惠，这一点也是一个值得关注的点，具体的优惠究竟是涉及到了哪些政策呢？

文章来源：惠风皓月