房地产企业「非单独建造」的地下建筑（地下车位和地下储藏室等）是否负担城镇土地使用税？

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定：

?“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”

但上述规定是针对“单独建造”的地下建筑，而房地产企业开发的商品房配建的地下车位和地下储藏室等不是“单独建造”的，是与商品房相连的，所以不适用财税〔2009〕128号第四条的规定。?

俺在之前的文章《城镇土地使用税何时开始、何时终止、如何计算、如何缴纳》中写道：城镇土地使用税纳税义务始于土地交付或签订相关合同次月，止于房产、土地的实物或权利状态发生变化当月。?

所谓权利状态发生变化，可理解为纳税义务人在不再“使用土地”，是指房产、土地的所有人或使用人发生了变化。

对于房地产开发企业来说，有两种标准：?

一、根据房企已交付的面积占总可售面积的比例，停止征收对应面积的土地使用税。这样相对有利于房企，从权利实物状态方面也比较符合财税[2008]152号文件精神。

二、根据业主办理房产证的面积占总可售面积的比例，停止征收相对应面积的土地使用税。由于办理产权证时间滞后，就会延长土地使用税交纳的终止时间，对房企不利。

那么，房地产企业非单独建造的地下建筑（地下车位和地下储藏室等）是否负担城镇土地使用税？

就是在问非单独建造的地下建筑（地下车位和地下储藏室等）是否包含在总可售面积之内？?

在税务实践中，有三类处理方法：

地下车位和地下储藏室的建筑面积不包含在总可售面积之内，无需负担城镇土地使用税。

地下车位和地下储藏室的建筑面积含在总可售面积之内，按比例分摊占地面积，并缴纳城镇土地使用税。

以地下车位和地下储藏室建筑面积的50%含在总可售面积之内，按比例分摊占地面积，并缴纳城镇土地使用税。?

以上三类处理方法，是税企双方博弈的结果，难说对错，因为国家税务总局对房地产非单独建造的地下车位和地下储藏室没有明确规定。建议企业与当地主管税务机关充分沟通当地执行口径，完整保存地下建筑规划、建设、销售资料，并做好税务合规管理。

文章来源：布斯的老乔