土地增值税清算中如何通过上下游关系来分析和发现虚增成本问题

土地增值税清算过程中，上下游关系分析是识别企业虚增成本的重要手段。房地产开发企业的上游包括土地供应、建筑材料和设备供应商、设计院、建筑承包商等，下游则涉及购房者、销售代理、物业管理等环节。通过分析这些上下游交易关系，可以发现企业通过关联交易虚增成本、违规归集期间费用、虚构交易或资金回流等违法行为，从而准确计算土地增值税应纳税额。在房地产行业利润空间压缩的背景下，部分企业通过上下游关系操纵成本已成为常见避税手段，而税务机关则通过大数据比对、资金流向追踪和合同真实性核查等方法有效识别这些异常行为，其核心在于穿透交易表象，通过核查关联方、交易真实性、定价公允性以及业务逻辑合理性，识别出人为操纵成本的痕迹。

核查上下游关系，应找准切入点，有的放矢。

1.上游供应商

房地产开发涉及上游企业较多，主要有材料供应商、设备供应商、设计院、勘察单位、监理公司等。

2.施工方/分包方

房地产项目成本主要为建安成本，建筑安装工程涉及总包单位、分包单位，有土建工程、安装工程、装修工程、景观工程等。

3.服务提供商

房地产企业取得预售许可证便可进行正常销售，通常自己不负责销售，而是聘请营销策划公司、销售代理公司进行销售，并根据销售情况支付一定比例的销售佣金，期间还会有如法律、财税、工程管理等各类顾问咨询公司为其提供服务。

4.关联方

开发商同一控制下的其他公司（如兄弟公司、母公司、子公司等），或实际控制人、关键管理人员控制的公司。房地产开发企业往往自行设立或参股控股的方式，成立或参与到建筑工程公司、混凝土公司、绿化公司、经纪公司、贸易公司、物业公司等，通过这些关联公司控制开发项目的各类成本。

1.识别关键供应商、承包商、服务商（锁定重点）

（1）首先从分析合同金额占比上入手

房地产开发中有较多的供应商、承包商或服务商，全部分析即没有那个时间，也没有那个必要，应该抓重点，从合同金额占比上分析， 识别清算项目中成本金额占比较大的供应商、承包商和服务商。大额交易是虚增成本的重点领域。

（2）做好关联方识别

识别关联方最直接的方法便是核查工商登记信息，确认供应商、承包商、服务商是否与开发商存在股权关联、实际控制人关联、关键管理人员如董事、监事、高管等人员的关联。可以通过查阅开发商集团架构图，或关联交易披露信息查找关联性，特别关注在房地产项目开工前后新成立不久即承接开发项目大额业务的公司，关注注册地异常、经营范围与业务规模明显不符的公司。

（3）密切注意交易频率与集中度

关注房地产企业是否存在集中向少数几家供应商、承包商采购或分包，特别是与关联方交易集中的情况。

2.核查交易真实性（是否存在）

（1）穿透合同与凭证

合同核查：检查合同条款是否合理、完整，是否存在明显有利于供应商或不利于开发商的异常条款。关注合同签订时间与实际业务发生时间的逻辑性。