契税4个风险提示及自查要点

1.土地出让金减免部分未按规定计入契税计税依据

风险提示：

土地使用权出让、出售，契税的计税依据为土地权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。实务中，政府部门可能对应缴纳的土地出让金给予部分或全额减免，可能存在按减免后实际缴纳的土地出让金计算缴纳契税的风险。

合规自查：

查看土地出让合同确定的成交价格，核实合同里的成交价格与契税计税依据是否一致，是否存在少缴纳契税的风险。

政策依据：

《中华人民共和国契税法》第四条

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第23号）第二条第五项

2.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等未计入契税计税依据

风险提示：

土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。可能存在上述价款未申报缴纳契税的风险。

合规自查：

查看“开发成本”“其他应付款”等会计科目及土地出让合同，核实是否存在上述支出，对比契税申报情况，确认是否存在少缴契税的情况。

政策依据：

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第23号）第二条第五项

3.因改变土地用途而补缴的土地出让价款及其他费用未按规定申报缴纳契税

风险提示：

取得土地用途为“工业用地”或“商业用地”等非住宅用地进行房地产开发，因改变土地用途补缴的土地出让价款及其他费用可能未按规定申报纳税，存在少缴契税的风险。

合规自查：

对于存在土地用途变更、取得方式变更的情况，查看土地权属转移相关合同，确认涉及的合同金额与契税计税依据是否一致，是否存在少缴契税的风险。

政策依据：

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第23号）第二条。

4.售后回租业务，承受承租方房屋、土地权属未按规定缴纳契税

风险提示：

对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征收契税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。可能存在开展售后回租业务，承受承租方房屋、土地权属的，未按规定申报缴纳契税的风险。

合规自查：

查看“无形资产”与“固定资产-不动产”科目的借方发生额，结合契税申报情况，核实取得的房产、土地资产是否已按规定申报缴纳契税。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条