【风险】土地增值税——尾盘处理

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知（国税发【2006】187号）

二、土地增值税清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

3.直接转让土地使用权的

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收房地产开发项目的，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

4.省税务机关规定其他情况

清算后继续销售尾盘

某市一家房地产开发企业甲公司开发A项目已于2022年10月办理土地增值税清算，相关税款已缴清。清算时，该项目申报扣除项目总额共计3亿，其中税金及附加252万。清算总建筑面积2万平方米。2022年11月，甲公司继续销售A项目尾盘，取得含税收入980万，转让面积200平方米。已知该项目采用简易计税方法计算缴纳增值税。假设当地适用城市维护建设税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，按照当地规定可以扣除，那么，A项目应如何进行尾盘销售纳税申报？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知》（国税发【2006】187号）清算后再转让房地产处理：在土地增值税清算时未转让房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算

单位建筑面积成本费用=清算扣除项目总金额/清算总建筑面积

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）

第三十一条清算尾盘申报时，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关税金）*清算后转让面积再+清算后转让缴纳与转让房地产有关税金计算

单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关税金）=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关税金）/房地产开发项目总可售建筑面积

深圳市规定，甲公司尾盘销售应纳土地增值税税款计算：

本次转让收入=980-980/（1+5%）*5%=933.33万，

缴纳税金及附加合计=933.33*5%*（7%+3%+2%）=5.6万

单位建筑面积成本费用=（30000-252）/20000=1.48万

本次尾盘扣除成本金额=1.48*200=297.48万

本次扣除项目总额=297.48+5.6=303.08万

本次增值额=933.33-303.08=630.25万

本次销售额增值率=630.25/303.08*100%=207.95%

由于增值率超过200%，适用税率60%，速算扣除数系数为35%，计算公式：应申报土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%，本次申报土地增值税=630.25*60%-303.08*35%=378.15-106.08=272.07万

文章来源：数经税务师大Q