房地产企业销售地下建筑物是否扣除土地价款？

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，因此地下室不计算在内?。地下室作为建筑物的附属部分，通常不具有独立的产权，而是作为主体建筑的附属设施?。从规划角度来看，地下室主要用于停车、设备用房等辅助功能，并不直接作为居住或商业用途，因此在规划审批时，地下室的面积通常不会被计入容积率?。然而，在某些特殊情况下，如地下商业空间等，可能会根据具体情况进行特殊处理。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。“当期销售房地产项目建筑面积”是否包括销售地下建筑物？也就是说，销售地下建筑物是否抵减土地价款？根据国家税务总局公告2016年第86号及相关政策分析，房地产企业销售地下建筑物时土地价款的扣除问题可总结如下：

一、政策核心结论

销售地下建筑物（含车位、商铺等）对应的土地价款不得扣除。主要依据如下：

1.86号公告明确规定：房地产开发企业销售地下车位（属于基础设施）时，土地价款不允许扣除。该政策原理扩展适用于所有地下建筑物（如商铺、仓库、人防设施等），因其土地成本分摊逻辑一致。

2.土地出让价款的计算基础：土地出让金通常以地表计容面积（规划建筑面积）为计算依据，地下空间一般不计入容积率，故土地成本未包含地下部分。 若允许扣除地下部分土地价款，可能导致地表与地下重复扣除，违背增值税“成本对应扣除”原则。

二、适用范围与例外

1.适用对象：包括但不限于地下车位、商铺、仓库、人防设施等经营性地下建筑物，无论是否办理产权，均适用相同处理规则。

2.例外情形：仅当土地出让合同明确约定地下面积纳入计容范围并单独计算土地价款时，可据实扣除（但实践中极少见）。需提供合同及地价分摊依据，并与税务机关沟通确认。

三、增值税处理要点

1.销售额计算：销售地下建筑物时，不得扣除土地价款（包括土地出让金、拆迁补偿费等），需以全额收入计算销项税额。

2.开票与申报：按“不动产经营租赁”或“销售不动产”开具发票，申报时土地价款不填入《增值税纳税申报表附列资料（三）》的扣除栏。

文章来源：钟燕中 汇武汉税务师事务所十堰所