房产开发企业特定业务所得税纳税调整涉及的增值税、土地增值税

房产企业的特殊性，其预售收入当年不符合收入确认条件，按照预售收入计算的税金及附加以及土地增值税，也不确认当年的税金和附加，因此存在税会差异。

符合税法开发产品完工条件应结转营业收入和成本，在会计期末，应在税法确认实际毛利额时进行纳税调整，待会计核算确认收入和结转成本后，再反向纳税调整。

案例分享：某房产开发公司为一般纳税人，机构所在地在成都，2024年1月开发某省的房地产项目。该项目取得土地15万平方米，支付土地价款30000万元。

预计可总售面积300000万平方米，2026年了5月，项目完工，取得预售收入10900万元，对应建筑面积10000平方米，2027年6月，满足增值税纳税义务条件，当月购进用于抵扣的进项税额130万，已知土地增值税预缴率2%

会计税务处理：

1.取得土地使用权

借：开发成本－土地价款30000

贷：银行存款30000

2.2026年5月收到预售款

借：银行存款10900

贷：合同负债10000

      应交税费－待转销项税额900

3.收到预售房款开具增值税发票，按照国税2016年53号规定，该预收款开具普通发票，不能开具增值税专用发票，商品和服务编码使用“未发生销售应税行为的不征税项目”编码，选择602“销售自行开发的房地产项目预收款”，货物及应税劳务名称：填写不动产名称及房屋产权证书号码(无产权证可不填写)即商品房，单位栏填写平方米，发票金额10900万元，税率栏填写不征税，税额****，备注栏注明不动产详细地址。

4.预缴增值税

根据国税2016年18号的规定，一般纳税人采用预收款销售自行开发项目，应在预收款收到时按3%预缴增值税。因此在次月申报期按10900/1.09*3%=300万向项目所在地税务局申报预缴税款。

在预缴增值税时，无需填报《增值税纳税申报表》第一行“按适用税率计税销售额”。具体在《增值税预缴税款表》中第2行的第一列“销售额”填写10900万元，第2列“扣除金额”不需要填写，第3列“预征率”填写3%，第四列“预征税额”填写300万元

会计处理：

借：应交税费－预交增值税300

贷：银行存款300

5.预缴土地增值税

根据财税2016年43号的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入，取得预收账款销售自行开发的房地产项目的，可按照以下公式计算：

土地增值税预征的计税依据=预收款－应预缴增值税税款

因此本项目预缴土地增值税为(10900-300)*2%=212万元

会计处理：

借：应交税金－应交土地增值税212

贷：银行存款212

待该项目收入实现时，转入税金及附加科目。

6.企业所得税

假设项目预计毛利率15%，则应纳税所得额为(10900/1.09)*15%=1500万

季度申报缴纳企业所得税=(1500-212)*25%=322万

7.2027年交付房屋

允许扣除的土地价款10000/300000*30000=1000万，其对应的销项税额抵减金额为1000/1.09*9%=82.57万

借：应交税费－应交增值税(销项税额抵减)82.57

贷：主营业务成本82.57

8.2027年，项目交付确认收入

借：合同负债10000

      应交税费－贷转销项税额900

贷：主营业务收入10000

      应交税费－应交增值税(销项税额)900

9.增值税发票开具，全额开票差额纳税，票面金额10000万，税率9%，销项税额900万。

2027年应交增值税900-82.57-130-300=387.43万

提醒：开具发票就要缴纳增值税，但按照完工进度确认收入，不一定确认所得税收入，即使开具发票也不确认所得税收入；反过来，在使用完工进度确认收入的企业，根据完工进度确认收入，未达到增值税纳税义务发生时间，也无需缴纳增值税。

操作建议：企业遇到这种情况，可以先计提税金，记入“应交税费一待转销项税额”，本明细科目既可用于一般计税方法，也可用于简易计税方法，待开具专票时，冲减已计提的税金，根据进销项进行计算缴纳增值税。

例如：建筑业企业仅收到预收款，甲方要求开具专票，但不具备企业所得税收入确认条件，未确认所得税收入导致增值税收入与企业所得税收入不一致应属于合理差异。因为，企业所得税与增值税纳税义务发生时间不同，企业所得税与增值税收入确认的条件并不完全一致。

增值税按照纳税义务发生时间确认：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：<营业税改征增值税试点实施办法>的规定：

“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

文章来源：润德财税