土地增值税中，各地关于清算单位的规定

清算单位是土地增值税核算的基础。那清算单位如何确定呢？实务中，一般以发改委立项证明、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证来确认清算单位。因政策执行口径不统一，现将各地政策进行梳理汇总，详见下文，大家可以参考学习。

1、国家规定

第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、天津市规定

第五条  土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

3、北京市的规定

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2016年第7号）第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。

对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。

4、河北省的规定

二、国税发〔2006〕187 号第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？

一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

5、山东省的规定

关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

6、河南省的规定

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）第十五条  土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

7、安徽省的规定

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（安徽省地方税务局公告2017年第6号）第十条  本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

8、辽宁省的规定

一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）一、土地增值税的清算单位　　

土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

9、陕西省的规定

二、清算项目的确定问题

清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

10、山西省的规定

第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

11、四川省的规定

一、关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

二、关于同一清算单位中清算类型的划分

同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

12、重庆市的规定

一、关于土地增值税清算单位问题

根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

13、浙江省的规定

一、土地增值税清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

关于土地增值税清算若干政策问题的公告（国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号）

一、土地增值税清算单位和预征率的确认土地增值税以规划部门核发的《建设工程规划许可证》所列建设项目为单位进行清算。清算单位中按普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别核算增值额和增值率。

14、江西省的规定

一、土地增值税清算单位的确定

房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发[2013]117号）

第三条 自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。

15、福建省的规定

第六条  土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的房地产开发项目（以下统称“分期项目”），以分期项目为单位清算。

上述分期开发的项目，是指政府建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）中确认的项目。

房地产开发项目（含分期项目）中同时包含普通住宅（普通标准住宅）和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。

16、湖南省的规定

四、切实加强对土地增值税的清算审核管理 20、房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的，以分期项目为单位清算。

17、湖北省的规定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处 关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）

第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

纳税人在自行清算时，按照规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证确定开发项目，作为土地增值税的最小清算单位。对连续开发、滚动开发的房地产项目，经向主管税务机关申报后，允许纳税人在同一房地产开发项目内选择相关的建设工程规划许可证，作为一个清算单位合并清算。

关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知（武地税发[2008]38号）

四、关于土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

18、黑龙江省的规定

四、关于土地增值税清算单位认定问题

房地产开发项目土地增值税清算，以国家有关部门（以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料）审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。

19、江苏省的规定

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知[条款修订]（苏地税发[2009]72号）

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规[2015]8号）

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

常州市地方税务局税政一处关于土地增值税若干征税问题的处理意见（常地税一便函[2012]5号）

一、 清算单位

1、清算单位的确认问题

国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委(计委)、经发局审批的项目，以发改委(计委)、经发局的立项批文为准。

对开发周期较长的开发项目(一般是指从项目立项起满5年)，纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记;对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。

20、广东省的规定

一、关于清算单位确认问题

(一)对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

(二)对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

1.同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

2.同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

(三)对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位;但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

21、云南省的规定

第四条 房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内，应当向主管税务机关申报办理项目登记，并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按照以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

22、海南省的规定

一、关于清算单位的问题

土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号）

（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号号修改）土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

23、甘肃省的规定

第三条  土地增值税以有关部门审批房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位;对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入及计算的扣除项目金额计算增值额。

24、内蒙古自治区的规定

第八条  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。

经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。

上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位；主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。

文章来源： 房地产财税咨询