房地产企业无偿移交公建配套涉税分析

配套建设公共服务设施无偿移交方式为：政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记的方式，将权属转移至政府指定接收单位名下。

该环节对于移交方（即房地产开发企业）和政府方（配建公共服务设施接受单位），都会涉及税费缴纳。下面逐一分析。

移交方（开发企业）涉及税费种包括：增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、增值税附加税等。

1.增值税

政策依据为：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1 第十四条。

受让方按照合同约定无偿移交配套建设，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。用于公益事业或者以社会公众为对象，无需视同销售缴纳增值税。

房地产开发企业建造公共配套设施对应取得的进项税额，符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，可以从销项税额中抵扣。

根据以上政策，需要注意的是：

（1）如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。

（2）视同销售按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定(同期同类价格)；

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)。

（3）可抵扣进项税额仅适用于开发项目为一般计税，若项目适用简易计税的，不得抵扣进项税额。

2.企业所得税

政策依据为：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条、第十八条、第二十七条。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，不计算收入，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

根据以上政策，需要注意的是：

（1）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

（2）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

3.土地增值税

政策依据为：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）款。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，不计算收入，其成本、费用可以扣除。

根据以上政策，需要注意的是：

公共设施包括诸如配套居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等。不计算收入且准予扣除成本、费用的处理原则如下：

建成后产权属于全体业主所有；

无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。

4.印花税

政策依据为：《中华人民共和国印花税暂行条例》第三条、第四条；

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十八条。

将权属办至政府、社会福利单位、学校名下的，免征印花税;

将权属办至政府指定接收单位名下的，按“产权转移书据”税目贴花，按视同销售收入确定计税依据，税率0.05%。

5.城建税、教育费附加、地方教育附加等增值税附加税

政策依据为：《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》 《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号）

以实际缴纳的增值税税额为计税（费）依据，其中城建税：7%或5%；

教育费附加：3%；

地方教育附加：2%。