土地增值税-各种成本分摊方法应用举例

土地增值税清算时，成本分摊方法的选择是清算的核心之一，常用的分摊方法有直接成本法、占地面积法、建筑面积法，特殊方法有层高系数法、预算造价法等。

适用范围

?直接成本法就是把专属某一成本对象的支出直接计入该对象成本；

?占地面积法适用于分期开发、多业态独立占地的土地成本分摊；

?基底面积法多用于多楼栋密集布局的项目（如高层住宅小区），或税务核纠正企业虚增占地的情形，通常作为占地面积法的补充或调整。

?建筑面积法适应范围广，就是按各成本对象建筑面积占总建筑面积的比例来分摊公共成本；

?层高系数法适用于同一项目中不同类型房地产层高差异较大时的情景，可按层高系数调整分摊比例；

?预算造价法常用于利息成本、未竣工公配成本等难以按面积直接分摊的情景。

举例说明

1?? 直接成本法

某房地产企业开发了一个综合体项目，其中：1-4号楼为普通住宅、5号楼为高端公寓、6号楼为独立商业楼；

相关成本数据如下：1-4号楼单独发生的土建工程费3200万元、5号公寓专属装修费用600万元、6号商业楼独立消防工程费用500万元。

上述成本能够明确区分属于某一特定的清算单位，因此就可以将这部分成本直接归集到该对象，不需要进行分摊。

因此，用直接成本法归集各楼上述成本：1-4号普通住宅楼3200万元，5号公寓600万，6号商业楼500万。

2??占地面积法

房企A取得一块土地80000㎡，土地总价款（包含相关税费）共计80000万元，分三期独立开发，其中一期占地40000㎡，二期占地21000㎡、三期占地19000㎡，计算各期分摊的土地成本。

单位面积土地成本=80000÷80000=1万元/㎡；

一期分摊的土地成本=40000×1=40000万元；

二期分摊的土地成本=21000×1=21000万元；

三期分摊的土地成本=19000×1=19000万元。

3?? 基底面积法

某地产项目总占地面积22000㎡，土地成本40000万元。该项目独立建筑物共3栋，1号楼为普通住宅，无商业裙楼，基底面积1000㎡；2号楼为普通住宅，与右侧4号商业裙楼为一栋，其中住宅基底面积为1000㎡，商业裙楼基底面积为850㎡；3号楼为普通住宅，与两侧5号商业裙楼、6号商业裙楼为一栋，其中住宅基底面积为1000㎡，商业裙楼基底面积为1800㎡。

经计算总基底面积为5650㎡；其中：普通住宅基底面积为3000㎡，占比53％；商业裙楼基底面积为2650㎡，占比47％；

因此，普通住宅分得土地成本为21200万元；商业裙楼分得土地成本为18800万元。

4?? 建筑面积法

某地产项目总可售建筑面积20万㎡，其中：普通住宅可售建筑面积12万㎡，非普通住宅可售建筑面积8万㎡，开发成本等总计80000万元。

按照建筑面积法，普通住宅应分摊的成本为：80000×(12÷20)=48000万元；非普通住宅应分摊的成本为：80000×(8÷20)=32000万元。

5?? 层高系数法

某地产项目，产品类型包括普通住宅和商业用房。其中：普通住宅建筑面积为4万㎡，平均层高为3米；商业用房建筑面积为1万㎡，平均层高为5米；项目总开发成本为10000万元。

首先计算层高系数，假定普通住宅层高系数1，则商业用房层高系数为：5÷3≈1.67；

商业用房的系数面积为：1×1.67 = 1.67万㎡；

项目总系数面积为：1.67+4 = 5.67万㎡；

商业用房应分摊的成本为：10000×(1.67÷5.67)=2945万元；

普通住宅应分摊的成本为：10000×(4÷5.67)=7055万元。

6?? 预算造价法

房地产企业开发了3栋住宅，1号楼2022年动工，预算造价为3000万元；2号楼2023年动工，预算造价5000万元；3号楼2024年动工，预算造价6000万元；

2022年初企业借款1600万元，年利率10%，每年利息支出160万元，分3年付息。

2022年仅1号楼开始建设，产生的利息应全部归属该楼，因此1号楼当年应分摊利息160万；

2023年1号楼继续施工，2号楼开始动工，当年产生的利息按预算造价占比分摊。1号楼应分摊利息=3000÷（3000+5000）×160=60万元；

2024年3号楼也开始动工建设，1号楼应分摊的利息=3000÷（3000+5000+6000）×160=34.29万元；

综上所述，1号楼累计分摊利息=160+60+34.29=254.29万元。

文章来源：途中峰景 悦已悦心越精财