土地增值税清算-成本分摊方法如何选择？

选择分摊方法的原则

成本分摊需以法定方法（占地面积法、建筑面积法及税务机关认可的其他方法）为基础，匹配项目的开发模式和业态类型，结合地方政策，在选择合规且税负最优的方法同时，提前与税务机关沟通并获得认可。

一句话就是：以 “受益对象明确、依据充分、程序合规” 为原则进行分摊。

常用的分摊方法

第一、直接成本法：如果建设成本能够明确区分属于某一特定的清算单位或房地产类型，那么可以将这部分成本直接归集到该对象中，不需要进行分摊。

举例：只为“商业用房”配套的电梯、消防设施、空调设备等，直接将该部分成本单独计入对应的“商业用房”业态，而无需进行分摊；

第二、占地面积法：按本项目土地使用权面积占全部地块总面积比例分摊可扣除项目。

举例：房地产企业拍得一块土地，分为三期开发，则可根据各期项目的土地面积占总面积的比例来分摊土地取得成本。

一个项目中商业楼和住宅楼占地相对独立，则可按占地面积在商业用房和住宅之间分摊土地成本。

第三、建筑面积法：分期开发项目或同时开发多个项目，或同一项目中建造不同类型房地产的，可按可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊可扣除项目。

举例：同一项目内，如前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费等除土地成本外的其他共同成本，在普通标准住宅、非普通住宅等不同类型房地产之间分摊时，原则上都可按可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分摊。

特殊分摊方法

第一、层高系数法：同一项目中不同类型房地产层高差异较大时，按层高系数调整分摊比例。

举例：房产企业开发的一个项目中，商业用房层高4.5米，住宅层高3.0米，商业层高是住宅的 1.5 倍，则在分摊建安成本时，商业用房分摊系数为 1.5（个别地方在税局批准的情况下允许采用，如福州等地）。

第二、预算造价法：共同成本费用按各成本对象的预算造价占总预算造价的比例进行分摊。

举例：如借款费用，分期开发时，在各期之间，或同一项目中不同类型房地产之间按各成本对象的预算造价占总预算造价的比例进行分摊。

总结

土地增值税清算时，成本分摊方法应优先采用常用方法，如直接成本法、占地面积法、建筑面积法等，若采用特殊方法，需提前与主管税务机关沟通并取得批准，确保清算结果符合税法要求。

文章来源：途中峰景 悦已悦心越精财