房地产开发企业应在什么时候结转收入成本？

  一、案例 A房地产开发企业开发的紫荆华庭项目于2016年开始陆续达到完工交付条件，由于企业资金紧张，项目一直未做工程决算，企业财务以项目成本不能可靠计量、收入成本不配比为由，2016-2018连续三年未做收入成本结转。2019年9月份，公司接到税务通知，要求企业将竣工决算资料以及销售合同交房信息报送税务局，10月份税务稽查局立案进场开始稽查。请问房地产开发企业应在什么时候结转收入成本？税务稽查能采信企业提出的成本不能可靠计量、收入成本不配比的理由吗？

  二、案例分析按照国税发2009年31号文件第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第九条规定开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。按照上述文件规定，企业开发产品只要满足竣工备案、投入使用或者取得了初始产权证明三个条件中任意一个即达到完工条件，关于三个条件如何选择的问题，国税函2010年201号文件又做了详细规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。201号文件作为对31号文件的补充，进一步明确了地产企业开发产品完工标准为交付或者投入使用，企业应当在完工年度的当年计算实际毛利额，调整实际毛利与预计毛利之间差额，为了能够准确计算实际毛利额，需要对符合条件开发产品进行收入成本结转。这种完工结转的要求在理论上不难确定，但是在实务中存在很大的问题，很多企业由于资金问题不能及时组织工程决算，在规定的时间内无法取得合规的发票进行入账，以至于财务人员贸然结转收入成本势必会出现收入成本不配比、收入大成本小，造成直接后果就是完工年度多交企业所得税以后年度需要申请退税的情况，这样以来企业会吃大亏，很多老板不明真相，把这笔帐算到了财务头上，企业财务在做收入成本结转时畏首畏尾。但是，企业能否以这种理由向税局抗辩呢？笔者认为不可以，首先，不能及时组织清算是企业自身管理问题，不能因为自身久拖不决而造成纳税延迟；其次，企业在清楚认识到这种征税规则基础上是可以充分利用规则，能够做到提前规划布局，避免这种情况出现的。

  三、笔者建议上述案例在实务中比较常见，可以筹划的空间也比较大，笔者从自身实践经验给与以下几点建议：

1、企业财务应该参与销售合同交房条款审核，尽量避免将交房时间放在年底最后一个月。如果2019年，企业将交房时间放在12月31日与2020年1月1日，时间上差了一天，但是前一种约定留给企业做工程决算、补齐发票的时间只有5个月，而后一种则可以留给企业17个月的决算、补齐发票时间，好处不言而明。

2、企业应当加强工程预决算管理，业务与财务紧密结合，按照交付时间倒挤工程决算时间，在资金不足的情况下，可以与合作方协商，优先将税金支付给合作方，在完工年度取得合规发票入账。

3、在完工年度结转收入成本时应当充分利用31号文件第三十二条进行预提成本，夯实结转时点的计税成本，并在次年5月31日前取得预提成本合规票据。

文章来源：亿海地产建筑财税