企业销售外购住房如何纳税

问：A公司于营改增之前购买两套住房作为办公，日前，该公司将购买的住房予以出售。请问，企业销售外购住房是否比照个人销售住房减免增值税、土地增值税？

答：一、增值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。但对企业购买住房对外销售并不适用该政策。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含 自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的 征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、土地增值税方面，对个人销售住房暂免征收土地增值税,这里个人销售的住房既包括普通住房,也包含非普通住房。但对单位销售住房并无该项优惠政策。企业销售旧房计算土地增值税根据是否取得旧房评估价格，是否取得购房发票可以分成以下三种情况:

第一种情况：无法取得购房发票，但能够取得旧房评估价格的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定:转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。转让环节交纳的税金包括:营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，营改增后不含增值税。财税字〔1995〕48号同时规定:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。按照以上扣除项目计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。

第二种情况：不能取得旧房评估价格，但能提供购房发票的房产。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定:营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项(土地成本及建造成本)规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。另外应扣除与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，营改增后不含增值税。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。按照以上扣除项目计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。

第三种情况：既没有评估价格，又不能提供购房发票的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。土地增值税具体核定征收比例各省不一，以湖北省为例，《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（国家税务总局湖北省税务局2018年第6号）规定：土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、9%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类核定征收率上下浮动1%予以确定。

文章来源：张国永 中汇武汉税务师事务所十堰所