实务案例20231116

“消失的负一层”如何定夺清算口径

2024-02-27分类:土地增值税清算
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现在很多改善性的楼盘,在开发时,会设计下庭沉院、及直接与主体打通,将负一楼设计为主体内的健身娱乐活动用房。在开发商出售一楼产品时,会选择一起打包出售的营销策略。作为财务人员在土增清算时如何进行处理呢?

一、有产权的“负一层”

若开发商在规划时,将负一层纳入了产权范围之内,在出售时,与开发商品一样,纳入土地增值税清算范围,但是如何进行清算,存在歧义:

1.若一楼商品房主体打通链接,作为同一主体进行销售,按照一楼商品房性质一并进行清算;

2.负一层作为单独产权主体,虽然与一楼主体打通链接,但是在规划和产权上仍归属于独立主体,应按照“其他商品房”进行清算。

本文观点:开发商与业主签订销售合同时,有产权的负一层可以签订独立的销售合同,可以单独办理产权证,开具发票。故虽然与一楼商品房主体打通链接,但是实质仍是单独的主体,故应应按照“其他商品房”进行清算。

二、无产权的“负一层”

为了销售产品,将无产权的负一层与一楼主体打通进行销售,在实操中是更常见的营销策略。是否将无产权的负一层纳入清算范围?若纳入清算范围如何进行清算?存在以下几种观点:

1.销售的无产权负一层,虽然连通一楼主体一并销售,但本身规划时,并非可售产品面积,故应和无产权车位一样的处理,不纳入土地增值税清算范围。

2.销售的无产权负一层,虽然未办理产权,但实质重于形式,已经随同一楼一并销售,故应纳入清算范围。但随同一楼房屋性质,进行清算还是按照“其他商品房”性质进行清算?再次出现了和上述情况一样的争议。

本文观点:销售一楼和负一层时,开发商与业务签订的备案销售合同中,仅能体现一楼的房屋信息,不能体现负一层的信息。在实务操作中,一般采用签订补充协议的方法,说明双方交易的总价款,包含了一楼和负一层的价格,故是否纳入清算范围及如何进行清算存在争议。但各地税务存在不一致的口径,例如:河南认为应随一楼进行清算。建议提前与主管税务机关进行沟通。

文章来源:中道财税 作者:焦宗欣

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