安置房土地增值税如何清算

房地产企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，支付给拆迁户的补差价款计入拆迁补偿费，拆迁户支付给企业的补差价款，抵减本项目拆迁补偿费；

房地产企业购入房屋用作安置回迁房的，以实际的购房支出作为拆迁补偿费。

第一种情景：一个项目中既有商品房，又有安置房

此时安置房与商品房应作为一个项目清算，安置房一般不能单独作为一个清算项目，安置用房视同销售处理，同时将此确认为该项目的拆迁补偿费。

举一个例子

房地产开发公司A开发一个城中村拆迁安置项目，该项目共500套住宅，其中200套用于安置村民，安置房面积共2万平米，安置房的建设成本为3000元/㎡；该项目同期同类房地产的平均销售价格为6000元/㎡。

本项目中用于安置村民的200套安置房，视同销售处理，该项目同期同类房地产的平均销售价格为6000元/㎡，因此视同销售收入为：2×6000元=12000万元；

同时，12000万元确认为该项目的拆迁补偿费，在进行土地增值税清算时，12000万元计入该项目扣除项目。

若回迁户支付给房地产开发企业补差价款500万元，则应抵减本项目拆迁补偿费500万，扣除项目金额为：12000 - 500=11500万元；

若房地产开发企业支付给回迁户600万补差价款，则600万计入拆迁补偿费，扣除项目金额为：12000 + 600=12600万元。

第二种情景：安置房单独作为一个项目清算

安置房仅在独立立项，政府委托承建，异地建设且独立开发的情形下可单独作为一个项目清算。由于其成本、收入等已经在该清算单位内进行了独立核算和清算，就不需要再重复计入其他开发项目的成本进行二次清算。

举一个例子

房地产开发公司B开发一个城中村拆迁改造项目，该项目中安置房和商品房两者都单独立项开发。

商品房部分：销售收入为7000万元，土地成本为3000万元，开发成本为2000万元；

安置房部分：建筑面积11000平米，房屋共110套，全部用于安置回迁户，建设成本为5000万元；同期同类房产市场价为6000元/㎡。

商品房部分：销售收入为7000万元，土地成本为3000万元，开发成本为2000万元，开发费用按规定可扣除(3000 + 2000)×10% = 500万元，假定与转让房地产有关的税金为300万元，则商品房项目扣除项目金额总计为3000 + 2000 + 500 + 300 = 5800万元。由于安置房项目已单独清算，不再作为商品房项目成本扣除。

安置房部分：安置房视同销售收入1.1×6000= 6600万元，计入安置房项目的土地增值税清算收入；同时，5000万元建设成本可在安置房项目清算时扣除。

文章来源：途中峰景 悦已悦心越精财