房企困惑：拆迁补偿款怎么才能被税务认可？

对房地产企业而言，项目清算绝非简单的“收尾工作”——土地增值税清算、企业所得税汇算清缴中每一项成本的认定，都直接影响着最终税负高低。而拆迁补偿款作为房地产企业拿地及开发环节的重要支出，在清算阶段却常陷入“两难困境”：企业明明已向被拆迁方支付款项，甚至持有协议与收据，却可能因税务机关对“补偿合理性”、“凭证合规性”的认定标准不匹配，导致这笔支出无法顺利计入扣除项。也正因如此，“拆迁补偿款到底要满足哪些条件，才能在清算时被税务认可”，成了多数房企财务及项目人员迫切需要厘清的核心问题。

企业支付拆迁补偿款的支撑资料应能证明补偿款的真实性、合理性和相关性，一般包含以下必要要素：

（一）补偿事实证明性文件

1．拆迁补偿协议：房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁补偿协议，是确定双方权利义务的核心文件，应明确补偿金额、支付方式、补偿方式（货币补偿或实物补偿）等关键内容。

2．被拆迁人相关资料：被拆迁单位的营业执照、组织机构代码证等证明文件，或被拆迁个人的身份证复印件等，以确认被拆迁人的身份信息。

3．证明拆迁真实性的资料：例如拆迁前后实地影像、图片资料，可直观证明拆迁行为的发生；房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、房屋征收决定等，能证明拆迁行为的合法性。

（二）补偿标准与款项支付证明性文件

1．评估报告：被拆迁房屋价值评估报告、土地评估报告等，用于确定拆迁补偿的标准和依据，证明补偿款的合理性。

2．支付凭证：企业通过银行转账方式支付拆迁补偿款的，需提供银行转账付款凭据，如银行回单、转账支票存根等；被拆迁单位或个人通过银行账户收取款项的，应提供转账收款凭据，以证明款项已实际支付和收取。

3．收款凭证：被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据或签收花名册，用于证明被拆迁人已实际收到拆迁补偿款。

（三）其他相关资料

项目所在政府制定的拆迁补偿标准文件，与拆迁补偿标准调整有关的协议、函件，土地出让公告，土地交付状态确认表等，可进一步佐证拆迁补偿款的合理性和相关性。

拆迁补偿款在项目清算环节确保获得税务部门最终认可，必须以多税种政策体系为基础。而其自身合理性的成立，则需同时依靠“成本匹配”原则与“税收中性”原则的双重支撑。

（一）增值税

参照财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点有关事项的规定》与财税〔2016〕140号《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》文件的核心内容，明确拆迁补偿费用（含货币与实物形式）可计入土地成本抵减销售额，但需提供拆迁协议、作价文件（包括同期销售价清单、第三方评估报告）等真实性凭证，确保符合“实质重于形式”原则。

（二）企业所得税

判定拆迁行为实质属于政策性搬迁还是商业性搬迁，是处理其税务问题的核心逻辑。根据国家税务总局2012年第40号公告《企业政策性搬迁所得税管理办法》具体规定，政策性搬迁可享受递延纳税优惠，其中需特别注意：“搬迁完成年度”的认定需同时满足“搬迁规划已全部完成”且“当年生产经营收入占比超过50%”两项核心条件；而商业性搬迁则需在当年对补偿收入全额计税。

二者的税务差异，本质上源于搬迁行为所服务的“公共利益”与“商业利益”的性质划分。目前，部分省份的法院判决已明确，非政府主导的商业性搬迁不得适用递延纳税政策，这一司法实践也体现了税收制度对政策目标的配合与支撑作用。

（三）土地增值税

国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》要求实物补偿视同销售，同时将销售收入确认为拆迁补偿费予以扣除，实现收入与成本的匹配。

税务机关对补偿款的认可聚焦真实性、公允性与程序性三大维度，缺一不可：

1．真实性核验：提供三重证据链——政府征收公告证明合法性、拆迁协议明确权利义务、支付凭证或作价文件佐证金额真实。

2．公允性界定：补偿标准需符合市场规律，货币补偿应参考周边同类房产评估价，实物补偿需按同期销售价作价。

若补偿价格显著高于上述市场基准价格，税务机关有权认定其存在虚增成本的可能性。

3．程序性合规：根据现行税法规定，企业需自行归集并妥善保管一系列搬迁相关资料以备税务机关核查，包括政府搬迁文件或公告、搬迁重置总体规划、拆迁补偿协议以及资产处置计划等。

在企业所得税汇算清缴阶段，企业需在搬迁年度次年的5月31日前完成专项申报工作，未履行程序将丧失递延纳税资格。

实务当中，争议主要聚焦于实物补偿的增值税抵扣口径，部分地区以“无货币支付凭证”为由不允许对实物补偿进行抵扣，形成政策执行偏差。

为解决上述问题，企业应提前与主管税务机关确认政策执行口径，深入且透彻地解读政策本质并推动其落地执行。从法律政策层面来看，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了实物补偿和货币补偿具有同等的法律地位，《中华人民共和国民法典》同样将实物支付纳入“履行方式”的范畴。若仅允许货币补偿进行增值税抵扣，就会造成同类业务之间税负存在差异的情况。

文章来源：中道财税 作者（林森）