城市基础设施配套费要不要缴纳契税？

前段时间我在公众号上分享了一篇《房地产公司土地款取得普通发票能否差额计税》的文章，有网友问“城市基础设施配套费”要不要缴纳契税？是否能抵减销项？关于这个问题其实不属土增税清算的讨论范畴，只是有点关系而已，为了方便归类，就放在这个专题来讨论吧。刚好我在地产公司工作时曾经遇到过类似问题，现把处理思路分享给大家。

实务中，城市基础设施配套费是否缴纳契税各地存在较大差异。多数省市对市政建设配套费不征收契税，也有少数城市对此穷追不舍。比如长沙就曾经在2016年发文《长沙市地方税务局关于开展城市基础设施配套费契税清理工作的通知》（长地税函〔2016〕53号），明确要追征城市基础设施配套费的契税。

一、认为城市基础设施配套费要缴纳契税的主要依据为：

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、…、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

二、认为城市基础设施配套费不应缴纳契税的观点，主要理由有几点：

1、关于合同经济利益的理解

134号文明确全部经济利益只局限于“为取得该土地使用权”而支付。市政建设配套费 “为进行建设”而非“为取得土地”而缴纳，并非土地成交价款的组成部分，与土地出让价格无关。支付的全部经济利益缴纳契税，关键还要看其是不是“为取得出让土地”而支付的。此外，文件只是针对合同内支出进行规定。出让土地情况下，如果配套费不是出让合同约定的支出，则不应该适用。

在合同约定的范围与事项之外所支付的费用，不应作为计税依据缴纳契税。

2、关于计税依据税法差异

《契税暂行条例》及其《实施细则》规定契税的计税依据为国有土地使用权出让成交价格；成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。即：计税依据=成交价=合同价。

134号文所述“全部经济利益”与上位法中“合同确定的价格”未能保持一致，前者范围明显大于后者，规范性文件在法规与规章之外加大了纳税义务。实际上，134号文并没有重新“定义”成交价，只是指出其有可能包含了配套费，是对条例和细则解释而非改变，它也须要遵循“成交价=合同价”这一基本规则。

3、关于市政建设配套费性质

依据《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号），市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，在性质上不属于行政事业性收费，而属于政府性基金。同时，依据《政府性基金管理暂行办法》（财综〔2010〕80号），政府性基金是为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展而无偿征收的具有专项用途的财政资金，属于政府非税收入，全额纳入财政预算。

市政建设配套费本质上属于政府性基金而非经济利益，不属于取得土地使用权而支付的出让费用。

4、关于国税总局执行口径

《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》（财行便函[2017]14号）明确，“针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了我处。现将相关问题通知如下：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税”。

综上，根据134号文立法本意以及市政建设配套费政府性基金实质，合同约定的成交价中若未明确包含市政建设配套费，则市政建设配套费不应该纳入契税计税依据。

三、若税局认定城市基础设施配套费一定要缴纳契税，其实对纳税人来说也并非坏事。这就是我们要讨论的第二个问题，城市基础设施配套费能否抵减销项？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告【2016】18号文第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+适用税率）。

既然城市基础设施配套费要缴纳契税，那么是按什么为依据来交的？根据134号文，应该是“为取得该土地使用权而支付的”，属于土地成本，那么理应可以抵减销项。不能说要收税时属于土地成本，而要抵税时又不算土地成本，自相矛盾吧。这样看来，对纳税人还是有利的，因为可抵消的增值税大于缴纳的契税。契税税率一般为3%，比如1000万城市基础配套费，缴纳契税=1000*3%=30万，而抵消增值税=1000/(1+9%)*9%=82.57万。当然，关于这个问题最好跟当地税务机关提前沟通，取得共识再操作。

以上为理论探讨，仅供参考，若有错漏，请不吝赐教。

文章来源：雄财税略