土增税清算审核意见交换通知之核定征收

附件1.

**税务局第二税务分局税务事项通知书

*税二 税通 〔2024〕 **号

**房地产开发有限公司：

事由：土地增值税清算审核意见交换通知。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

通知内容：经对你（单位）报送的**项目土地增值税清算资料进行审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等有关规定，现将审核中发现的问题列举如下：

2023年7月4日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**技术产业开发区经创中心**号直接送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕 **号，现场已无法找到办公经营场所。

2023年7月7日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕** 号，无人签收。

2023年7月12日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕** 号，要求纳税人对“**”项目90日内办理土地增值税清算申报，2023年8月10日视为送达签收。

2023年11月7日，土地增值税清算申报90天期满未申报。

2023年11月8日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**高新技术产业开发区经创中心**号直接送达责令限期改正通知书（*税一限改〔2023〕17560号），注册地址无此单位。

2023年11月8日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达，无人签收退回。

2023年11月9日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达责令限期改正通知书（*税一限改〔2023〕17560号），2023年12月8日视为送达签收。

2023年12月14日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**高新技术产业开发区经创中心275号直接送达土地增值税核定征收通知书（*税二 税通 〔2023〕 86 号），注册地址无此单位。

2023年12月15日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达，无人签收退回。

2023年12月19日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达土地增值税核定征收通知书（*税二 税通 〔2023〕 86 号），2024年1月17日视为送达签收。

**房地产开发有限公司2021年5月1日纳税人状态变更为非正常，由于企业账册资料不全，法人、财务负责人均已失联，确实无法确认或核定扣除项目金额，本次清算采用核定征收。

根据《土地增值税政策主动发布（四）》第6条：

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

对存在以下情形之一的，主管税务机关可按核定或确认转让房地产收入的5%计算应纳税额，直接转让土地使用权的除外:

（1）纳税人被宣告进入破产程序；

（2）纳税人被认定为非正常户，确实无法确认或核定扣除项目金额；

（3）实际控制人已走逃失联，确实无法确认或核定扣除项目金额。

企业销售收入 125498246.86 元，其中营业税收入125161104元，增值税不含税收入337142.86元（增值税含税收入354000元）。

普通住宅32481.44㎡，销售金额104653090 元，均为营业税收入。共286户，平均单价3221.94 元/㎡；

非普通住宅2424.78㎡，销售金额9261431 元，均为营业税收入。共12户，平均单价3819.49 元/㎡；

其他类型房产销售收11583725.86元，其中营业税收入11246583元，增值税不含税收入337142.86元（增值税含税收入354000元）。

（**一期转让房地产营业税收入合计125161104+**一期转让房地产增值税不含税收入337142.86）*5%=核定征收土增税税金6274912.34元

应征土增税税金6274912.34元

应补缴土增税：

6274912.34-2050870.22=4224042.12元

经审核，该项目转让房地产营业税收入合计125161104元，增值税不含税收入合计337142.86元，其中普通住宅营业税收入104653090元，非普通住宅营业税收入9261431元，非住宅类房产营业税收入11246583元，增值税不含税收入337142.86元；企业已预缴土地增值税2050870.22元，应补土地增值税4224042.12元。

请对所列事项予以核对，并自收到本通知之日起4日内向本机关提交书面核对意见和相关资料。

税务机关（签章）

二〇二四年 八月 二十一 日

附件2.

**税务局第二税务分局税务事项通知书

*税二 税通 〔2024〕**号

**房地产开发有限公司

事由：土地增值税清算审核意见交换通知。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

通知内容：经对你（单位）报送的**二期项目土地增值税清算资料进行审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等有关规定，现将审核中发现的问题列举如下：

2023年7月4日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**高新技术产业开发区经创中心275号直接送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕 54 号，现场已无法找到办公经营场所。

2023年7月7日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕 54 号，无人签收。

2023年7月12日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达《税务事项通知书（清算通知）》*税二 税通 〔2023〕 54 号，要求纳税人对“**二期”项目90日内办理土地增值税清算申报，2023年8月10日视为送达签收。

2023年11月7日，土地增值税清算申报90天期满未申报。

2023年11月8日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**高新技术产业开发区经创中心275号直接送达责令限期改正通知书（*税一限改〔2023〕17561号），注册地址无此单位。

2023年11月8日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达，无人签收退回。

2023年11月9日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达责令限期改正通知书（*税一限改〔2023〕17561号），2023年12月8日视为送达签收。

2023年12月14日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司注册地址**高新技术产业开发区经创中心275号直接送达土地增值税核定征收通知书（*税二 税通 〔2023〕 87 号），注册地址无此单位。

2023年12月15日**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司邮寄送达，无人签收退回。

2023年12月19日，**区税务局第二税务分局向**房地产开发有限公司公告送达土地增值税核定征收通知书（*税二 税通 〔2023〕 87 号），2024年1月17日视为签收送达。

**房地产开发有限公司2021年5月1日纳税人状态变更为非正常，由于企业账册资料不全，法人、财务负责人均已失联，确实无法确认或核定扣除项目金额，本次清算采用核定征收。

根据《土地增值税政策主动发布（四）》第6条：

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

对存在以下情形之一的，主管税务机关可按核定或确认转让房地产收入的5%计算应纳税额，直接转让土地使用权的除外:

（1）纳税人被宣告进入破产程序；

（2）纳税人被认定为非正常户，确实无法确认或核定扣除项目金额；

（3）实际控制人已走逃失联，确实无法确认或核定扣除项目金额。

企业销售收入 40125171.38 元，其中营业税收入39420219元，增值税不含税收入704952.38元（增值税含税收入740200元）

普通住宅3802.91㎡，销售金额16364453 元，均为营业税收入。共35户，平均单价4303.14 元/㎡；

非普通住宅3248.28㎡，销售金额13015092 元，均为营业税收入。共16户，平均单价4006.76 元/㎡；

其他类型房产销售收 10745626.38元，共33户，其中营业税收入10040674元，增值税不含税收入704952.38元（增值税含税收入740200元）。

（**二期转让房地产营业税收入合计39420219+**二期转让房地产增值税不含税收入704952.38）*5%=核定征收土增税税金2006258.57元

应征土增税税金2006258.57元

应补缴土增税；

2006258.57-655718.47=1350540.1元

经审核，该项目转让房地产营业税收入合计39420219元，增值税不含税收入合计704952.38元，其中普通住宅营业税收入16364453 元，非普通住宅营业税收入13015092元，非住宅类房产营业税收入10040674元，增值税不不含税收入合计704952.38元；企业已预缴土地增值税655718.47元，应补土地增值税1350540.1元。

请对所列事项予以核对，并自收到本通知之日起4日内向本机关提交书面核对意见和相关资料。

税务机关（签章）

二〇二四年 八 月 二十一 日

文章来源：神州九鼎财税咨询（北京）有限公司