“买房送车位”的税务问题（企业所得税/增值税/土地增值税/契税）
《民法典》第275条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条规定了车位、车库的归属方式。实操促销方案中，开发商因与业主签订《商品房买卖合同》，同步签订《车位使用协议》附赠自建的车位给业主“无偿”使用，使用期限为车位交付业主之日至车位土地使用权到期至本协议终止时止。
首先要厘清“买房送产权车位”中开发商赠送给业主车位使用权，是否为无偿赠送行为。 所谓赠送，是指与自身利益没有直接关系的公益行为。对照财政部《关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企[2003]95号）的规定，对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。并不是无偿的。《企业所得税实施条例》25条中的捐赠，以及《增值税暂行条例实施细则》第4条“规定的自产，委托加工或购买的货物偿赠送他人”和财税（2016）36号第14条规定的“无偿提供服务”，显然指的都是无偿性的捐赠，需要视同销售征收增值税。而业主获得开发商赠送若干年车位使用权的前提显然是必须购买相应的商品房，应认定为“捆绑销售”业务。现将其涉税问题分析如下： 一、企业所得税 《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”采用“买房送车位使用权”的销售方式，按照销售房屋和车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位使用合同，车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明，按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入，同时按建造成本确认营业成本，缴纳企业所得税。 二、增值税 按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴纳增值税”，即开发商“买房送产权车位使用权”的实质属于商品房和产权车位捆绑销售业务，即实物折扣销售业务。 从财税[2016]36号附件二“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”的规定来看，总局对于此类实物折扣式捆绑销售，无需对“附带赠送”的货物或服务另行按公允价视同销售计征增值税。地方税务机关针对“营改增”业务中的买赠业务，也认定为无需另行视同销售征收增值税，具体之： 关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》的通知 《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》 第十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。 《广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题》 日期：2016-06-01 来源：广东省国家税务局 作者：货物和劳务税处 八、其他 1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？ 答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。 实操案例中，开发商按《商品房买卖合同》约定的全款开具了商品房销售发票，又因销售商品房和销售产权车位，均按“销售不动产”税目征税，不存在增值税税率差异问题，故，这部分产权车位实物折扣金额已经包含在商品房价款中缴纳了增值税。也就没有必要按照《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”的规定，分别商品房和产权车位在同一张发票上不同行次拆分成交价格开具发票。 由于上述开具发票的实操导致产权车位因无法提供销售发票而不能办理《不动产权证》问题，笔者以下建议，供同行参考： 1、将沟通房管部门，与为业主签订补充协议，参照国税函（2008）875号文件精神，将原网签《商品房买卖合同》成交价格拆分为房屋和车位销售价格，按照国税发[1993]154号要求在同一份发票上分行开具商品房和车位销售价格。 2、沟通房管部门，持在备注栏注明“赠送”车位使用权金额的商品房销售发票，办理产权车位不动产权证。需要注意的是，车位使用权的年限要约定与房屋所有权年限一致，车位使用权转让价格不能明显低于市场价格，否则会被税务局按照出租不动产征收房产税，或在土地增值税清算时调增“其他类”清算 收入等。 3、沟通房管部门，与业主签订1元车位销售协议和开具1元车位销售发票，专项用于办理车位不动产权证用途。 三、土地增值税 按照《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号） “地税部门与征收契税的财政部门之间，以及各相关税种的管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。”的精神，开发商有偿赠送产权车位40/70年使用权，也应视为销售不动产行为，参照国税函（2008）875号文件，按拆分后的金额分别确认商品房和产权车位的土地增值税清算收入和相应扣除项目金额。 由于上述“有偿赠送”产权车位无相应的网签合同和销售发票，建议由第三方评估机构参照国税函（2008）875号文件对不同时间签约的《商品房买卖合同》分别评估“赠送”车位的公允价格，作为拆分商品房和产权车位土增税清算收入的依据。 另外，《广东省税务局土地增值税清算管理规程》（广东省税务局公告2019年第5号）第31条规定，“利用地下人防设施建造的车位，有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”故，广东省广州市、肇庆市等地可办理产权的人防车位，其收入和相应成本应纳入土地增值税清算范围。 无产权地下车位（包括人防车位和已经列入公摊面积的地下车位）的，是否纳入土增税清算范围，根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，只有产权权属转移才属于土地增值税应税收入，其成本区分不同情况处理，对于符合非营利性配套条件的支出，可按国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定，通过公共配套设施支出分摊入可售面积对应成本扣除，否则作为其他无产权支出，成本单独确认。但各地规定执行不一致。 广东省税务局公告2019年第5号规定，“不能办理权属转移登记手续的地下车位，不计算清算收入，不予扣除相应成本、费用。建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除。” 《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第34条：房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）或其他开发产品并在售房合同（协议）中注明的，以售房合同记载的总金额确认销售收入。房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。第四十三条 房地产开发企业销售房地产的同时附赠同一房地产开发项目的其他开发产品，并在售房合同(协议)中注明的，其他开发产品的成本、费用允许扣除。 《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）规定，“依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。” 国税发〔2006〕187号第四条第（三）项：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
文章来源：中山客与税共舞
