一般计税下土地增值税清算时土地成本的扣除

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

因此，增值税一般计税情况下，土地成本的扣除区分以下情况：

一、以出让方式受让的土地，支付的土地出让金以及拆迁补偿等，因不涉及增值税进项税抵扣，因此，按照实际支付的土地价款扣除；

二、以转让方式受让的土地，如果取得了增值税专用发票，相应允许在销项税额中计算抵扣，则以不含税价格扣除，否则按照实际支付的土地价款进行扣除。

需要注意的是：在一般计税下，土地价款抵减了销售额，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

以及《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

因此，土地增值税应税收入=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），并且要分别确认普通住宅、非普通住宅、非住宅增值税应税收入。

文章来源：智慧源财税