土地增值税清算审核要点！基础资料的审核方法及内容[含思维导图]
一、土地增值税清算时需要提供的资料有哪些？
对于符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于按规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算，税务机关确定应进行清算的项目，纳税人应当在收到税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
清算时，根据《土地增值税暂行条例》及实施细则及有关法规的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的资料包括下面几项：
一是土地增值税清算表及其附表。这是进行土地增值税清算的正式申请表格，需要详细填写项目的相关信息。
二是房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
三是项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
四是纳税人委托税务中介机构审核的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
主管税务机关收到纳税人提供的清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不完备的，应要求纳税人在规定期限内补报，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
此外，纳税人应当保证提供的所有资料的真实性、准确性和完整性，以确保清算过程的顺利进行和最终结果的准确性。
（注：以上图片仅为部分土地增值税清算资料的展示，如需查看全部清算资料及说明请留言或私信联系获取）
二、基础资料审核要点说明及思维导图
基础资料包含立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预（销）售许可证等五大部分。对立项批文的审核要点有清算单位及项目分期的确认、实际房源面积的对比；对建设用地规划许可证和商品房预（销）售许可证的审核要点有清算单位用地面积的确认、商业用地或居住用地是否与地上建筑类型相符、清算项目实际占地面积的确认等内容；建设工程规划许可证主要审核附件中地上地下建筑面积是否与房源相符、以及有无违建情况等内容；建设工程施工许可证的审核要点主要有合同价格与预算、结算资料的对比，合同开竣工日期确认项目建设期间的期间外成本，与实际房源面积比对分析是否存在少建房源问题，设计单位、施工单位、监理单位与竣工备案资料的一致性等内容。
三、土地出让合同审核方法及案例
采用比较法，对土地出让合同内容与具体情况、要求进行合规、合理性审核。具体审核要素包括以下内容：
(1) 土地出让合同中约定受让人名称与开发商是否一致。
(2) 土地出让合同中约定的受让面积与本次清算项目占地面积比较，确定是否存在项目分期开发或清算项目中同时存在多块土地。
(3) 土地出让合同约定的出让金与同年度同地段同类型的地块出让金进行比对。
(4) 土地出让合同中约定的土地交付日期及签订合同的日期与土地使用税的纳税义务发生时点相比较。
(5) 宗地范围内新建建筑物的具体规划：容积率是否存在增容，建筑物的高度是否已超合同约定的建筑限高（违建）。
(6) 开发商取得土地的同时是否有附加的条件，如配建一定比例的保障房、修路、建公园等等，同时关注该部分移交的方式。
四、国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容
采用比较法，对国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证内容与具体情况、要求进行合规、合理性审核。
具体审核要素包括以下内容：
(1) 土地证中约定的地类用途与开发商实际创建房源是否相符
(2) 土地证中的附图、立项批文中的楼栋数与规划总平图、实际房源比较
(3) 本项目用地面积与土地证面积、建设用地面积是否一致，是否存在分期开发或同一块土地分期开发的情况。
五、建设工程规划许可证、测绘报告审核内容
采用比较法，对建设工程规划许可证、测绘报告内容与具体情况、要求进行合规、合理性审核。
具体审核要素包括以下内容：
(1) 建设工程规划许可证的总建筑面积与开发商创建房源面积比较
(2) 测绘报告的房源面积与开发商创建的同房源类型面积比较
(3) 当地以建设工程规划许可证作为分期标准的，审核项目分期是否正确；分期清算的项目，各期清算的征收方式是否保持一致。
六、建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容
采用比较法，对建筑工程施工许可证、竣工验收报告内容与具体情况、要求进行合规、合理性审核。
具体审核要素包括以下内容：
(1) 开发商与主施工方是否存在关联，若存在关联，将本项目的单位建安成本与当地造价站发布的单位造价信息比较。
(2) 对应工程名称的合同金额与结算金额、开票金额、付款金额进行比较，当结算金额大于合同金额时核实增量部分的变更签证资料。
(3) 竣工验收报告约定的竣工验收日期以后发生的维修费用，在质保期以内由施工方承担，质保期以外计入期间费用。
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