转让土地使用权如何缴纳增值税？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权原则上不得转让。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号附件1）的规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。其中自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。所以，转让土地使用权适用的增值税税目为“销售无形资产”。纳税人转让土地使用权，增值税税率为9%。

一、一般纳税人转让土地使用权

1.转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般计税应纳增值税 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 9%）× 9%。也可以按选择适用5％的征收率差额简易计税，简易计税应纳增值税 =（全部价款和价外费用-取得该土地使用权的原价）÷ （1 + 5%）× 5%。

2.一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则只能采用一般计税方法。除房地产企业转让开发的土地可以抵减销售额外，其他企业不能抵减销售额。根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里只规定了房地产公司销售自行开发房地产项目可以适用土地差额扣除，其他没有差额扣除的文件依据。

3.一般纳税人转让小规模纳税人期间取得的土地使用权是否可以简易计税？《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）规定，“纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产”可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。虽然小规模纳税人购进固定资产自然不能抵扣进项税额，但是条例第十条并没有包括该项条款，因此如果严格按照文件规定，企业在小规模纳税人期间购买的固定资产，未来认定为一般纳税人后，销售自己使用过的固定资产，就要按照13%征税。但是，由于企业并未抵扣过进项税额，如果按照13%征税显然是重复纳税，因此可以简易计税。但营改增之后，对一般纳税人转让小规模纳税人期间取得的土地使用权、不动产等，并没有文件明确规定可以按照简易计税方法缴税。能不能参照执行需要与税务机管沟通。

二、小规模纳税人转让土地使用权

1.小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择按3％的征收率全额计税，全额计税应纳增值税 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 3%）× 3%。也可以选择采用5％的征收率差额计税。差额计税应纳增值税 =（全部价款和价外费用 - 取得该土地使用权的原价）÷ （1 + 5%）× 5%。

2.小规模纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，只能适用3％的征收率全额计税。

三、转让土地使用权差额扣除的合法凭据

试点纳税人按照规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。“营改增”差额征税是原营业税差额征税优惠政策的延续，指营改增试点纳税人在取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证后，按照全部价款和价外费用和可扣除的价款的差额征收增值税的一种征税方法。“营改增”差额征税应做到合法、真实、完整，即准予扣除项目必须符合税收法律、法规、规章和财政部、国家税务总局规范性文件的规定，属于实际发生并能提供合法有效凭证，以清单形式逐笔如实申报。合法有效凭证包括：

1.支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证；

2.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

3.缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证；

4.扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证；

5.国家税务总局规定的其他凭证。

四、纳税人转让土地使用权增值税有关税收优惠

1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税。

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

4.自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税优惠政策不再延续，改为减按1%征收率征收增值税。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

6.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此，单位或个人用于公益事业、或者以社会公众为对象的无偿捐赠土地使用权不作视同销售缴纳增值税。

文章来源： 李龙地产财税服务