被搁置的房地产项目应该要怎么计税呢？

全面实行营改增后，建筑服务新老项目的增值税适用政策一直是相关纳税人关注的重点。在实际操作中，由于建筑项目烂尾搁置、建设单位或施工单位变更等多种因素，不少建筑业纳税人对计税方式的选择把握不准。

案例

某企业2008年拍得一块商业用地，原计划建设酒店和商业综合体，酒店于2010年建成，但由于市场遇冷，商业综合体一直没有开工建设。2018年底，该项目被整体收购，重新办理开工许可证并开工建设。由于该项目搁置多年，进项税额抵扣凭据很难取得，纳税人对该建筑项目能否以老项目适用简易计税方式存在疑惑。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）附件2第一条第（七）款规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。其中，建筑工程老项目，为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

此外，《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条规定，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。

该项目虽然搁置多年后重新办理了《建筑工程施工许可证》，但许可证上和承包合同上的开工日期都是2016年4月30日以后，不属于老项目，不能适用老项目简易计税，需要按照一般计税方式计算缴纳增值税。

值得注意的是，根据《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号，以下简称58号文件）第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。如果该项目具体符合58号文件的规定，则可以适用简易计税方法计税。

相关法规

《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）

一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

依据财税[2016]36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一（七）建筑服务。

1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

小规模纳税人提供建筑服务，适用简易计税。

此案例中按照一般计税方式缴纳增值税的项目，建筑业纳税人要尽量取得增值税专用发票，做到进项税额应抵尽抵。而对于其他属于58号文件规定的可以适用简易计税办法的项目，建设单位要严格根据58号文件规定的标准对自行全部采购或部分采购的建筑材料进行审核，并在相关合同中约定清楚，留存备查。

 延 伸 阅 读 

房地产企业在税收问题上面临“三多”，一是税收检查多，二是涉及税种多，三是涉税风险多。为大家整理了房地产企业在关联交易、股权转让、费用分摊、股息分配和资金融通等12个涉税风险点，要注意了！

1. 项目公司设立方式未考虑税收因素

★风险描述：房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

2. 集团内“抵消交易”降低整体税负

★风险描述：在大型集团多元化的经营模式下，当一个企业向其关联企业提供的利益被该关联企业提供的其他利益补偿时，就产生了“抵消交易” ，导致少缴税款。

3. 对外股息分配未履行代扣代缴义务

★风险描述：对境外股东按董事会《股利分配决议》分配股息、红利等权益性投资收益未按规定代扣代缴企业所得税。

4. 豁免债务长期挂账未确认收入

★风险描述：集团母公司向成员企业收取培训费、服务费、软件费、设计费等，实际未收取，存在债务豁免情形。

5. 同一区域多个项目运作的成本费用未准确划分

★风险描述：房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，集团可能存在一个区域同时运作多个房地产开发项目的情况。不同的开发项目往往处于不同的阶段，比如有的项目公司刚成立，有的已经结束，有的处于正常销售阶段。尤其是已结束未注销的项目后续费用由于没有营业收入弥补，集团往往通过各种形式转移至正常项目公司，形成税收风险。

6. 融通资金不符合统借统还政策

★风险描述：集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

7. 统借统还业务缺乏合规形式要件

★风险描述：统借统还业务中，项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；同时统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同，未取得集团公司或集团核心企业或集团所属财务公司在税务机关办理的增值税免税备案证明。

8. 关联企业间无偿或低息融通资金

★风险描述：房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。

9. 受摊集团费用与经济受益不相匹配

★风险描述：房地产集团向项目公司收取品牌使用费、信息技术咨询费、工程咨询费等费用，交易合同缺乏商业实质，收费标准随意，无详细计算依据支撑。有的甚至虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税。

10. 集团费用在成员企业间分摊不合理

★风险描述：房地产集团向成员企业分摊的费用，从受益的角度看，有些费用不符合收入成本配比的原则，由成员企业承担不合理；从计算方法上来讲，有些费用分摊的计算方法不合理。

11. 企业员工入股开发项目获得分红未缴纳个人所得税

★风险描述：房地产集团为强化公司内部的激励机制和约束机制，允许部分员工入股开发项目，员工取得开发项目分红所得后，未按规定缴纳利息股息红利所得个人所得税。

12. 间接转让境内企业股权不具有合理商业目的

★风险描述：房地产集团在境外设立公司后间接持有境内房地产企业股权后转让给境外公司，不满足相关条件可能会被认定为不具有合理商业目的，规避企业所得税纳税义务，从而重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产补征企业所得税。

文章来源：金旭红财税