房地产开发企业视同销售的税会处理
地产进入白银时代，公开市场拿地利润越来越微薄，安置房建设，示范镇建设等成了地产公司获取土地的新途径，不可避免地涉及到原有居民的安置问题，即回迁房问题。近期与几位老师、朋友针对回迁房税务上视同销售问题做了广泛交流，现做个总结，与各位进一步交流，欢迎大家指导。
下面分别增值税、企业所得税、土地增值税进行总结：
增值税
政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 公式中成本不包含土地成本
企业所得税
政策依据：国税发【2009】31号第七条“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定”
回迁房企业所得税上也要视同销售，金额按照市场价格/公允价格/组成计税价格依次确定，其成本是否允许作为拆迁成本扣除，并未见相关文件进一步明确，我们参照31号文件关于企业接受土地使用权投资的处理方式（见下文本框）来确定，应该也要将其确定为拆迁补偿费用支出，允许在所得税前扣除。整体来看，企业并未因为视同销售而多缴纳企业所得税。
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款
土地增值税
政策依据：国税发[2006]187号第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国税函[2010]220号第六条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。?
土地增值税政策最为明确：回迁安置房视同销售处理，同时计入拆迁补偿费。原因拆迁补偿费允许加计扣除，等于降低了项目的增值额，对开发商来讲，可能降低土地增值税。
结论
几个房地产企业视同销售问题
1、房地产开发企业安置原住户的用房的是否应该视同销售问题。
房地产开发企业将拆迁还建的不动产交付给被拆迁人，即原住户，以此来实现安置承诺，应视同销售，按销售自行开发房地产项目缴纳增值税，土地增值税可以加计扣除。
3、公共配套设施移交是否视同销售问题。
房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。
4、“以房抵债”是否需要视同销售问题。
“以房抵债”，在会计处理上一般来说应按债务重组处理，因此应视同销售。现实情况中，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款。房开企业开发的房屋多属于存货。债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
5、房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售的问题。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
开发产品用于职工福利，视同销售，以所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。
6、卖房赠送物品是否需要视同销售问题。
房地产开发企业经常会以“买房送装修、送家电”的方式进行促销。如购房者统一支付对价，可以参照混合销售的原则处理，所赠送的物品按销售不动产适用税率。
8、视同销售的价格的确定
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：（1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
文章来源：房地产财税咨询
