优惠券销售车位下，相关的增值税、所得税、土地增值税的处理

问题：

1、关于优惠券销售车位下，相关的增值税，所得税，土增税的处理方式。以常熟为例，车位预计售价10万元，购买商品房赠送车位券（0-8万元不等），车位券抵扣后车位售价2-10万元不等，这种情况下税务处理，

2、相同位置车位售价偏差较大情况下是否涉及到售价明显偏低需要视同销售。

回复（个人观点，仅供参考）：

两个问题的本质是相同的，核心是会不会被调整计税。可能被调整的原因①是被作为视同销售；②是被作为售价明显偏低。

一、所得税：

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

个人观点：所得税上不属于捐赠或者售价偏低的特别纳税调整，按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入，实际上对所得税没有影响。

二、增值税：

1、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第十四条第规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

个人观点：

买一赠一的前提，有“买”才有“送”，在购房送车位（返券）的促销活动中，实际上是有偿赠送，并不符合无偿赠送视同销售的要件。

2、《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条　纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。

个人观点：

买房才返券，抵顶车位价款，不符合“价格明显偏低并无正当理由”，不应予以核定调整。

附：

国家税务总局对此并没有明确的政策，部分省市税务局有文件。如下：

　《贵州省国家税务局关于促销行为增值税处理有关问题的公告》（贵州省国家税务局公告2012年第12号）二、购物返券方式，指纳税人在销售货物后，对购货方返还一定金额购物券的促销行为。纳税人采取购物返券方式销售货物，所返购物券在购买货物时应在发票上注明货物名称、数量及金额，并标注“返券购买（金额）”，对价格超过购物券金额部分的，应计入销售收入申报缴纳增值税。

《河北省国家税务局关于企业若干销售行为征收增值税问题的通知》（冀国税函〔2009〕247号）二、企业在促销中，以“买一赠一”、购物返券、购物积分等方式组合销售货物的，对于主货物和赠品（返券商品、积分商品，下同）不开发票的，就其实际收到的货款征收增值税。对于主货物与赠品开在同一张发票的，或者分别开具发票的，应按发票注明的合计金额征收增值税。纳税义务发生时间均为收到货款的当天。　　企业应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

《四川省国家税务局关于买赠行为增值税处理问题的公告》（四川省国家税务局公告2011年第6号）二、纳税人采取“购物返券”方式销售货物，所返购物券在购买货物时应在发票上注明货物名称、数量及金额，并标注“返券购买”，对价格超过购物券金额部分的，应计入销售收入申报缴纳增值税。

《江西省国家税务局关于修改《江西省百货零售企业增值税管理办法》的公告》（江西省国家税务局公告2013年第12号）二、第十二条第五项修改为：“以购物返券、购物返积分等方式销售货物的，销售货物时按其实际收取的价款确认销售额。购买者使用上述返券（积分）抵顶部分或全部价款购买货物时，应在销售发票上注明货物名称、数量及原价和返券（积分）抵顶金额，按其实际收取的价款确认销售额；未按上述规定在销售发票上注明的，对使用返券（积分）兑换的货物，按视同销售确定销售额。”

三、土地增值税

土地增值税没有明确具体的收入界定政策。

地下车位无论是无产权车位保留成本（不计收入）还是有产权车位作为其他类型房产（计收入），由于车位的成本一般会与收入倒挂，从企业角度来说，极可能是车位分摊的收入越多越有利。在这种情况下，如果能按照所得税口径以公允价值比例来分摊，自然最好。但是由于增值税开票的情况，极可能住宅全额开票，车位是按照抵顶代金券之后的金额开票，这个情况下，能争取不被视同销售（或涉嫌低价）已经较好的结果了，想要增值税开票金额，重新按照公允价值比例分摊计算各自的收入，很难实现。

文章来源：薄朝华 李龙地产财税服务